나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3475 [1] 경기도 김포시 통진읍 고정리 774 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 ""고정2리 마을회관"" 남서측 인근에 위치하며,주위는 소규모공장 및 농촌주택 등이 혼재하는 소규모 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 서측으로 노폭 약3~4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2)
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 준불연판넬지붕 지상 2층 건물(사용승인일:2022.10.05)로서,

외벽:샌드위치판넬마감.
내벽:샌드위치판넬마감.
창호:샷시창호 마감.

이용상태

1층:공장
2층:사무실및 창고로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비 및 전기설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 보통임.

부합물 및 종물

내부구조도 및 사진참조.

공부와의 차이

공부상 1층 430.1㎡, 2층 69.3㎡임. 현장조사결과 1층은 유사하나 2층은 사무실외 주방,식당,사무실(회의실), 창고 등으로 쓰이는 증축부분이 별도로 있음. 이는 제시외 물건으로 주물에 부합된다고 판단되어 가치를 산정하여 반영하였음(내부구조도 참조).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-목록1 토지는 목록3건물 부지, 마당,주차장 등으로, 목록2 토지는 도로로 사용되는것으로 보임
-목록3 건물은 1층 공장, 2층 사무실 및 창고로 이용중임
-각 부동산의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계, 위치 등은 측랑 등 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 내역

사건번호: 부천지원 2025타경3475 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 김포시 통진읍 고정리 774 (신 주소: 경기도 김포시 월하로 331-22)

용도: 공장 (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설)

감정가: 1,408,477,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 1439.00㎡ (약 435.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

주요 이용 현황: 건물 부지, 마당, 주차장 등으로 이용 중 (목록1 토지). 도로로 이용되는 것으로 보이는 토지 포함 (목록2 토지).

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 499.40㎡ (약 151.1평) (지상 2층)

- 1층: 공장 (공부상 430.1㎡)

- 2층: 사무실 및 창고 (공부상 69.3㎡)

건물 제시외 면적: 347.90㎡ (감정평가서상 가치 반영됨)

건물 구조: 일반철골구조, 준불연판넬지붕

사용승인일: 2022년 10월 05일

외벽/내벽: 샌드위치판넬 마감

창호: 샷시 창호 마감

설비: 위생·급배수설비 및 전기설비 구비, 관리상태 보통.

공부와의 차이: 2층은 공부상 면적 외 사무실, 주방, 식당, 회의실, 창고 등으로 증축된 부분이 있으며, 이는 제시외 물건으로 가치를 산정하여 반영함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 "고정2리 마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공장 및 농촌 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 소규모 공장지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

- 용도지역: 농림지역

- 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

- 군사기지 및 군사시설 보호구역 (해병2사단 관할 지역)

- 제한보호구역 (전방지역: 25km)

- 농업진흥구역

- 성장관리권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 02월 27일자 국민은행 근저당 (을15/을4)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 2,468,749,205원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있습니다.

그러나 등기부 현황에서는 지상권에 대한 구체적인 정보가 확인되지 않으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 권리 분석이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 임차인이 존재하나, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

*다만, 임차인의 대항력 유무 및 정확한 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.*

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

김포시 통진읍 고정리 일대는 개발이 활발하지 않은 농촌 및 소규모 공장지대의 특성을 보입니다.

주요 이용객은 인근 공장 종사자 또는 지역 주민으로 예상됩니다.

4.2. 개발 잠재력

주변 개발 계획 및 지역 산업 동향에 따라 향후 가치 상승 가능성을 예측해 볼 수 있습니다.

다만, 다수의 토지이용 제한 사항은 개발 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가장 가까운 편의시설로는 인근 마을 회관 및 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됩니다.

대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 김포 시내 또는 인근 도시로 이동이 필요합니다.

5.2. 교통 및 교육

대중교통 이용이 가능하나, 배차 간격이 넓을 수 있습니다.

주변 학군 정보는 부족하며, 통학을 위해서는 차량 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경

인근에 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

다만, 농촌 및 공장지대의 특성상 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

농림지역, 농업진흥구역, 군사보호구역, 성장관리권역, 토지거래허가구역 등 다양한 토지이용 제한 사항은 향후 재산권 행사 및 개발에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

6.2. 건축물 용도 불일치

건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 현황은 '공장'으로 이용 중입니다. 이 용도 불일치는 추후 건축물 관련 행정 처분, 재산권 행사, 양도/양수 시 문제를 야기할 수 있으므로 반드시 확인 및 해결 방안을 모색해야 합니다.

6.3. 미확인 권리

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 상세 내용이 확인되지 않아 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

6.4. 소규모 도로 접면

건물의 서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접하고 있어, 일부 개발 행위에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 유동화 물건

공동담보 및 유동화 물건으로 채무 관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차 진행에 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍의 소규모 공장지대에 위치한 토지 및 건물입니다.

2022년 신축된 건물로 비교적 최신 상태이나, 다수의 엄격한 토지이용 제한과 건축물대장상 용도 불일치라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통 수준이며, 생활 편의시설이나 교육 환경은 다소 부족한 편입니다.

다수의 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 미확인된 지상권 존재 가능성 및 복잡한 채무 관계로 인한 잠재적 위험은 주의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2022년 사용승인을 받은 건물로, 비교적 최신 건축물이라는 점은 장점입니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 문제 발생 가능성이 낮습니다.

8.3. 공장 부지 활용

현황이 공장으로 이용 중이므로, 동일 용도로 활용하고자 하는 투자자에게는 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,408,477,200원입니다.

본 건의 경우, 다수의 토지이용 제한, 건축물 용도 불일치, 미확인 권리 등 잠재적 리스크가 상당하므로, 입찰 시 신중한 검토가 요구됩니다.

특히, 건축물 용도 불일치 문제 해결 가능성 및 관련 비용, 미확인 지상권으로 인한 추가 부담 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현실적인 시장 상황 및 투자 회수 가능성을 고려하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것을 권장합니다.

상기 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 거친 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.