나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1576 [1] 인천광역시 남동구 간석동 248-4 코지빌 비동 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하는 "코지빌" 제비동 제7층 제701호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 소규모 근 린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철1호선 간석 오거리역)이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건중 제7층 제701호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'도시형생활주택(원룸형)'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 장방형 토지를 '도시형생활주택 및 제2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-14)(접합), 가축사육제 한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-본건은 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경1576 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 248-4 코지빌 비동 7층701호

건물명: 코지빌 비

건물 층수: 10층 건물 중 7층

용도: 도시형생활주택(원룸형)

준공일: 2012년 02월 15일

구조: 철근콘크리트구조

1.2. 면적 및 가격

감정가: 96,000,000원

토지면적: 4.98㎡ (약 1.51평)

건물면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.4. 특이사항

본 건은 유동화물건임.

본 건은 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 중소규모 공동주택, 업무시설 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통 수준임.

2.3. 도로 및 토지 현황

본 건 북서측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지는 2필지 1단의 장방형 토지로 '도시형생활주택 및 제2종근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21. 지정, 외국인에 한함, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)에 포함됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 10월 18일 신한은행 근저당 (을2)

등기부채권 총액: 114,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (단, 법정지상권 등 등기 외 권리 존재 가능성은 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

임차인: 장영선

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입(사업)일자: 2023-05-30

확정일자: 2023-05-30

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

본 건의 임차인 장영선은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 채권액 전액이 배당을 통해 회수되지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. 다만, 임차인이 배당받지 못한 보증금에 대한 권리 행사는 별도로 고려해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 간석동 지역은 간석오거리역을 중심으로 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 역세권 특성상 다양한 근린생활시설, 업무시설, 소매점 등이 발달해 있어 기본적인 상권은 양호한 편입니다.

4.2. 임대 수익 가능성

현재 임차인 장영선은 보증금 500만원에 월세 45만원으로 거주 중입니다. 이는 주변 유사 면적 원룸의 시세(보증금 500~1000만원, 월세 50~60만원) 대비 다소 낮은 수준으로, 향후 임대차 계약 갱신 시 임대료 상승 여지가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구에 적합합니다. 건물 내 승강기, 상하수도, 도시가스, 난방 시설이 완비되어 있어 생활에 불편함이 없습니다.

5.2. 주변 편의시설

간석오거리역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 마트, 편의점, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주거 환경

주변에 혐오시설이 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(SPC)가 채권을 관리하는 특성이 있습니다. 이는 일반적인 절차와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

6.2. 소형 면적

전용면적이 18.69㎡ (약 5.65평)으로 비교적 협소하여, 넓은 주거 공간을 선호하는 수요자에게는 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 건 토지가 토지거래계약 허가구역(외국인 대상)에 포함되어 있어, 외국인 매수 시에는 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 편입니다. 소형 면적이라는 점은 단점일 수 있으나, 역세권 원룸의 수요를 고려할 때 임대 수익 확보 및 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 유동화 물건이라는 점은 특수성을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 간석오거리역 초역세권으로 투자 가치 및 환금성 우수.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담 없음.

* 임대 수익 증대 가능성: 현 임차인의 월세가 시세 대비 낮아 갱신 시 임대료 인상 가능.

* 주변 시세 대비 합리적 감정가: 주변 유사 면적 원룸의 시세 범위를 고려할 때, 감정가가 시장가 대비 경쟁력 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 96,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 시세는 약 90,000,000원에서 115,000,000원 범위로 형성되어 있습니다. 임차인 인수 보증금이 없고, 비교적 양호한 입지와 임대 수익 가능성을 고려할 때, 경쟁 입찰 시 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 약 86,400,000원부터 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 낙찰가를 예상해 봅니다.

본 예상 입찰가는 현재까지의 정보와 시세 분석을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 유사 물건의 최근 낙찰가 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.