나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512266 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 725-9 호방무지개 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 5층 건물내 4층 401호로서, 외벽 : 석재 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512266 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 채무자/소유자: (제공된 정보에는 명확히 기재되지 않음)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 725-9, 호방무지개 4층 401호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 5층 건물 내 4층 401호

* 용도: 연립주택 (공동주택)

* 전용 면적: 60.35㎡ (약 18.26 평)

* 대지 지분 면적: 29.30㎡ (약 8.86 평)

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

* 감정가: 171,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 "인천남부초등학교" 서측 인근에 소재함.

* 주위: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

* 주거 환경: 보통 수준으로 평가됨.

1.1. 2. 교통

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 접근성: 차량 출입이 가능하며, 북측 및 서측으로 포장도로와 접함.

* 교통 상황: 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 인천지방법원 2025타경512266 (1) 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 접수일자: 2025-09-10)가 말소기준권리임.

1.2. 2. 인수되는 권리

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정임.

* 등기부상 을구 4번 주택임차권(장세련, 보증금 1억 7,600만원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

* 임차인 현황 상 장세련은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있음.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리 부담은 없는 것으로 분석됨.

1.2. 3. 인수 보증금

* 0원 (모든 임차인의 보증금은 매각으로 소멸될 예정임)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

* 본 물건이 소재한 인천광역시 미추홀구 주안동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 구도심 지역임.

* 초등학교 및 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

1.3. 2. 주변 개발 현황

* (제공된 정보 내 구체적인 개발 계획 정보 없음. 다만, 인천의 도시 개발 추세에 따라 향후 지역 가치 상승 가능성 존재)

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

* 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이함.

* 주위의 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* "인천남부초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경을 고려할 수 있음.

1.4. 2. 주거 환경

* 주변이 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 형성되어 있어 비교적 정주 환경이 안정적임.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. HUG 인수조건 변경

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 진행하는 과정에서 발생할 수 있는 조건 변경으로, 해당 조건의 세부 내용을 정확히 파악하고 향후 재매각 또는 인수 절차에 미칠 영향을 검토해야 함.

1.5. 2. 임대 관계 미상

* 감정평가서 요약에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사(장세련)가 명시되어 있음. 이는 실점유 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요함을 시사함.

1.5. 3. 혐오시설 유무

* 인천광역시 미추홀구 주안동 725-9번지 일대 주변에 유해하거나 혐오 시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았음. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 2019년식 연립주택(호방무지개 4층 401호)으로, 감정가는 1억 7,100만원임.

* 권리분석 결과, 말소기준권리인 강제경매보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 권리나 보증금은 없는 것으로 판단되어 권리상 안전성이 높음.

* 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 생활 인프라 이용이 가능함.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 내용과 '임대 관계 미상'이라는 부분은 명확한 확인 및 추가 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 권리상 안전성

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건임.

1.7. 2. 신축 및 넓은 면적

* 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 18.26평으로 주변 유사 면적 대비 넓은 편이라는 장점이 있음.

1.7. 3. 소형 투자 접근성

* 소형 연립주택으로, 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 시장 진입이 가능함.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 주변 시세 분석

* 제공된 주변 연립/다세대/빌라 최근 매매 정보에 따르면, 전용면적 약 13평 내외의 매물들이 2026년 5월 기준으로 8,200만원에서 12,200만원 사이에 거래되었음.

* 가장 최근 거래된 '화인에이스빌'(2012년식, 13.5평)이 12,200만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 903만원 수준임.

* 본건은 전용면적 18.26평으로, 비교 대상 물건들보다 약 4~5평 더 크다는 점을 고려해야 함.

* 본건의 면적(18.26평)에 '화인에이스빌'의 3.3㎡당 가격(약 903만원)을 단순 적용하면 약 16,500만원 수준이 됨.

* 본건의 건축년도(2019년)가 주변 시세 물건들(1993년~2012년식)보다 최신인 점을 감안하면, 시세는 3.3㎡당 700만원 ~ 900만원 범위에서 형성될 가능성이 있음.

* 감정가 1억 7,100만원은 본건의 면적과 건축년도를 고려할 때 합리적인 수준으로 보이나, 최근 실거래가 평균보다는 높은 편임.

* 일반적으로 경매 낙찰가율은 감정가의 80~90% 수준에서 결정되지만, 물건의 희소성과 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음.

1.8. 2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금 0원을 고려하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 산정함.

* 주변 시세(3.3㎡당 700만원~900만원)와 본건의 면적(18.26평)을 고려하면, 적정 시세 범위는 약 12,782만원 ~ 16,434만원으로 추정됨.

* 감정가 1억 7,100만원이 시세 상단에 근접하므로, 공격적인 입찰보다는 시세 범위를 상향하여 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

* 낙찰가율 85~95%를 감정가에 적용하면 약 14,535만원 ~ 16,245만원 수준임.

* 제안 입찰가: 15,500만원 ~ 16,300만원

* (참고: 본 물건은 HUG 관련 조건 변경 및 임대차 관계 불확실성 등 추가 확인 사항이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류 검토를 권고함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.