나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512253 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "지하철1호선 주안역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제308호로서 (사용승인일:2012-10-31) 외벽:석재붙임 마감 등 창호:샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-07-18) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512253 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 3층308호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 65,000,000원

토지면적: 6.28㎡ (토지 지분: 6.279㎡)

건물면적: 19.315㎡ (전용면적 약 5.84평)

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 15층 건물 중 3층 308호

사용승인일: 2012년 10월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 주안역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함. 지하철 1호선 주안역을 이용한 대중교통 접근성이 편리함.

2.3. 주변 토지 이용 계획

본건이 속한 지역은 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 9월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 예정임. 을구 순위 7번 주택임차권등기(권리자: 유승하, 금액: 78,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 유

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 11일

* 확정일자: 2022년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, HUG(주택도시보증공사)의 말소동의가 있어 매수인에게 인수되지 않음.

3.4. 권리분석 종합

인수되는 보증금은 0원이며, 등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건임.

4. 상권분석

4.1. 일반 상권 특성

주안역 일대는 인천의 주요 교통 및 상업 중심지 중 하나로, 다양한 업무시설과 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있음. 대중교통 접근성이 우수하여 꾸준한 유동인구를 확보하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주안역 주변으로 대형 마트, 백화점, 병원, 은행, 음식점 등 풍부한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리함.

5.2. 교통

지하철 1호선 주안역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 지역으로의 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시장 가격과의 괴리

본건의 감정평가액(65,000,000원)과 최근 실거래가(약 39,000,000원 ~ 40,280,000원) 간에 상당한 차이가 존재함. 이는 첫 경매 시 시장 상황에 따라 발생할 수 있으나, 입찰 시 면밀한 시장 조사가 필요함.

6.2. 상권 변화

인천 원도심 상권의 전반적인 변화 추이를 주시할 필요가 있으며, 향후 상권 활성화 여부에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있음.

6.3. 토지이용계획

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 외국인 토지거래허가구역으로도 지정된 바 있어 관련 법규 준수가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있음. 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 장점이 있으나, 감정가와 실거래가 간의 격차가 커 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 주안역을 중심으로 한 편리한 교통 및 생활 환경.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 임차권은 HUG의 말소 동의로 소멸 예정.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 낮은 실거래가로, 적정가 이하 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 실거래가(약 3,900만원 ~ 4,028만원)를 기준으로 볼 때, 39,000,000원에서 45,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. 이는 시장 가격을 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 분석을 통해 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.