나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512248 [1] 인천광역시 남동구 간석동 548-3 해피 인 간석빌 주건축물제1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '남인천우체국' 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 인천 1,2호선 인천시청역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 (사용승인일자 : 2012.01.06.) 제2층 제201호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2024-01-22)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경512248 (1) 사건으로, 인천광역시 남동구 간석동 548-3번지 해피 인 간석빌 주건축물제1동 2층201호에 소재한 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2012년 1월 6일에 사용승인되었습니다. 감정가는 1억 7천만원(17,000만원)이며, 토지 면적은 35.97㎡ (약 10.88평), 건물 면적은 47.89㎡ (약 14.49평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '남인천우체국' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 용이하며, 인천 1,2호선 인천시청역 및 다수의 버스 정류장이 근거리에 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 5월 13일 국민건강보험공단의 압류입니다. 이를 기준으로 선순위 권리인 주택도시보증공사(김 )의 주택임차권(2022년 3월 7일 확정일자)은 등기부상 말소 처리되었으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 주택도시보증공사(김 )의 임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 2024년 9월 20일 전입된 이미순 씨는 대항력이 있는 것으로 나타나나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 대항력 보유 사실 자체로 명도 과정에서의 잠재적 이슈 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

채권 총액은 1억 7천만원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 간석동 지역은 주거 밀집 지역으로서 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. '남인천우체국' 인근의 입지로 인해 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설의 이용이 가능하며, 인근 인천시청역 주변의 상업 시설 이용도 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천 1,2호선 인천시청역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 남인천우체국이 인근에 있으며, 인천시청역 인근의 관공서 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주변 환경은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이미순 씨는 2024년 9월 20일 전입하여 대항력이 있습니다. 보증금이 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 특이사항: 제공된 정보에 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 해당 내용에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필요할 수 있습니다. 권리분석상으로는 HUG 임차인(김 )의 대항력이 없는 것으로 보이나, 특이사항의 의미를 명확히 파악해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 외국인 매수자에 대한 제한 사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천시청역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 비교적 우수합니다. 건물 연식(2012년)도 적절한 편이며, 토지와 건물 일괄 매각으로 권리상 복잡성은 적은 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(이미순)의 존재는 명도 절차의 변수가 될 수 있으므로, 이에 대한 대비가 필요합니다. HUG 인수조건 변경 등 언급된 특이사항에 대한 추가적인 확인을 통해 잠재적 리스크를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천시청역 인근의 우수한 교통망과 개발 잠재력.

* 안정적인 주거 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 합리적인 감정가: 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7천만원(17,000만원)입니다. 최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 2014년에 건축된 64.73㎡ 면적의 "풍경채" 빌라가 2026년 3월 1억 7천3백만원(17,300만원)에 거래되었고, 1987년에 건축된 47.56㎡ 면적의 "동아주택(바동)" 빌라가 같은 달 1억 2천만원(12,000만원)에 거래되었습니다. 본건은 2012년식으로 연식과 면적이 두 사례의 중간 정도에 해당합니다.

대항력 있는 임차인(이미순) 존재로 인한 명도 예상 비용과 시간을 고려해야 하며, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 85% 수준인 1억 4천 4백 5십만원(14,450만원)을 예상 입찰가로 제안합니다.

(170,000,000원 * 0.85 = 144,500,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.