나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512182 [1] 인천광역시 계양구 효성동 21-37 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효성동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일: 1997.06.26) 외벽: 드라이비트 등 마감, 창호: 하이새시 창호 등 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평탄한 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

통칭 '크리스탈타운 2동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512182 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사건명: 인천광역시 계양구 효성동 21-37 2동 4층402호

감정가: 152,000,000원

1.2. 상세 정보

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 21-37, 2동 4층 402호 (통칭 '크리스탈타운 2동')

용도: 다세대주택

토지면적: 35.37㎡ (약 10.70평)

토지지분: 35.37㎡ (약 10.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.93㎡ (약 18.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 1997년 6월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 '효성동초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건과 관련된 주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 오세중, 김현문, 장재영

* 주택임차권: 이승호 (보증금 150,000,000원, 전입 2021.10.25, 확정 2021.10.22) - 말소 예정

* 압류: 남대구세무서장 (말소기준권리)

* 압류: 계양구

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 150,000,000원) - 말소 예정

등기부채권 총액은 150,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 25일

확정일자: 2021년 10월 22일

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 남대구세무서장의 압류입니다. 매각으로 인해 을구 10번 주택임차권(이승호) 및 을구 10번 근저당권(주택도시보증공사)을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

임차인 현황 및 등기부 요약 정보에 따르면, 임차인 이승호는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되어, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 동향

본건과 인근 지역의 다세대주택 및 연립주택 시세는 다음과 같은 최근 거래 사례를 통해 파악할 수 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준)

* 35.37㎡(약 10.70평) 토지 지분, 59.93㎡(약 18.13평) 건물 면적의 본건과 유사한 면적대의 최근 거래 사례는 제공되지 않았으나, 인근 단지들의 거래를 참고할 때 다음과 같은 가격대가 형성되어 있습니다.

* 인천광역시 계양구 효성동 172-3 소재 연립주택 (1979년식, 49.49㎡ 전용): 80,000,000원 (2026.07.07)

* 인천광역시 계양구 효성동 272-6 소재 다세대주택 (1994년식, 41.67㎡ 전용): 69,700,000원 (2026.07.02)

* 인천광역시 계양구 효성동 547-7 소재 다세대주택 (1993년식, 56.1㎡ 전용): 90,000,000원 (2026.07.01)

위 사례들을 고려할 때, 본건(59.93㎡)의 면적 대비 시세는 약 80,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 152,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북측 인근에 효성동초등학교가 위치하고 있으며, 도보 거리 내에 북인천여자중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주위로 아파트단지 및 근린시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 나비공원 등이 있어 산책 등 여가 활동에도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본건 소재지는 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지인 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재(2026년 8월 15일) 지정 기간 내에 있어, 매수 후 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 거래 과정의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

본건 건물의 사용승인일은 1997년 6월 26일로, 현재 약 29년 경과한 노후된 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 격차

본건의 감정가는 152,000,000원이지만, 최근 주변 유사 면적의 실거래가 및 다른 시점의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 시장 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 파악됩니다. 이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

6.4. HUG 인수 조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG) 관련 대출 조건이나 인수 절차에 변동 사항이 있었음을 나타낼 수 있습니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 또는 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 1997년 준공된 노후 건물이며, 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 추가적인 절차가 요구됩니다. 또한, 감정가(152,000,000원) 대비 최근 실거래가 수준이 현저히 낮게 형성되어 있어 시세 반영에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없으며 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익 기대: 감정가 대비 낮은 시세를 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받는다면 향후 시세 상승을 통해 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 환경 우수: 초등학교 및 편의시설이 인접해 있어 실수요자에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

* 토지거래허가구역 해제 시 가치 상승 기대: 토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25) 만료 후 규제가 완화될 경우, 지역 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 면적, 위치, 건물 노후도, 그리고 주변 최근 실거래가(2026년 7월 기준 41.67㎡~56.1㎡ 범위 69,700,000원 ~ 90,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건(59.93㎡)의 예상 시세 범위를 약 80,000,000원 ~ 100,000,000원으로 추정합니다.

그러나 감정가는 152,000,000원으로, 시세와의 격차가 크므로 신중한 접근이 필요합니다. 토지거래허가구역이라는 특이사항과 건물 노후도를 감안하여, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 시장 상황 변동, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 유동적으로 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.