나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512252 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층417호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천주안북초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 주거용오피스텔 및 다세대주택, 상업용빌딩, 근린생활시설 등 이 혼재하는 역세권 후면 상업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '주안역'이 소 재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상15층 건물 내 4층 417호로서, (사용승인일자: 2012.10.31) 외벽: 외장범랑판넬 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 난방 설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 상대보 호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))), 도시관리계획 입안중(2025-07-18)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512252 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층417호

건물명: 베스티움

용도: 오피스텔 (주거용)

사용승인일자: 2012.10.31

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 78,000,000원

토지면적: 6.28㎡ (약 1.90평)

토지지분: 6.279㎡ (약 1.90평)

건물면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

건물지분: 19.315㎡ (약 5.84평)

1.4. 경매 개요

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천주안북초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 주거용 오피스텔 및 다세대주택, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 역세권 후면 상업지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '주안역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태가 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경512252), 채권자: 주택도시보증공사, 접수일자: 2025-09-10.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 3번 주택임차권등기(조영훈, 보증금 74,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 또한, 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(조 )

보증금: 74,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-01-30

확정일자: 2022-12-29

배당신고일자: 2024-11-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 74,000,000원

말소기준권리: 갑구 5번 주택도시보증공사 강제경매 (2025-09-10)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 주안역 역세권의 후면 상업지역으로, 주거용 오피스텔과 상업시설이 혼재하여 활성화된 상권의 일부를 이룹니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설)

주요 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있으며, '인천주안북초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다. 다만, 주변 지역에서 쓰레기 무단투기 및 방치된 공가에 대한 민원이 간헐적으로 발생하고 있어, 생활 환경에 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상15층 건물 내 4층 417호입니다. 주요 설비로는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주안역을 중심으로 한 상업지역에 위치하여 백화점, 마트, 병원, 각종 식당 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

HUG 인수조건 변경이라는 특수물건정보가 있으나, 권리분석상 낙찰자가 부담할 인수 권리가 없어 법적 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건의 구체적인 내용을 추가 확인하는 것이 안전합니다.

6.2. 시장 리스크

인천 지역의 부동산 시장 변동 및 금리 인상 등 거시경제 지표 변화에 따른 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 '도시관리계획 입안중(2025-07-18)' 사항이 있어, 향후 도시계획 변경에 따른 용도나 건폐율/용적률 등의 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 인천 미추홀구 주안동의 우수한 입지를 자랑하는 오피스텔입니다. 주안역 역세권이라는 지리적 이점과 함께, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 부담할 인수 권리가 없는 점이 큰 장점입니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항은 경매 절차와는 무관하게 HUG 측에서 처리될 것으로 보이며, 이는 거래 투명성을 높일 수 있습니다. 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 위한 투자 목적으로 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 주안역 역세권 입지: 역과의 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰자가 인수하는 권리 없는 안전한 물건입니다.

* 다양한 편의시설 접근성: 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* HUG 인수 조건 변경: HUG의 개입으로 인한 거래 과정의 명확성 증가 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(베스티움)의 전용면적 19.315㎡ 오피스텔의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 23일: 40,280,000원 (7층)

* 2026년 5월 23일: 39,000,000원 (5층)

이를 종합해볼 때, 현재 시세는 약 3,900만원에서 4,000만원 초반대로 형성되어 있습니다. 감정가 78,000,000원과는 상당한 차이가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 78,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 약 40,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

현 시세 및 물건의 입지, 향후 전망을 고려할 때, 감정가보다는 실거래가 수준에 근접한 가격에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 보수적으로 접근하되, 경쟁 가능성을 감안한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 4,500만원 ~ 5,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.