나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512263 [1] 인천광역시 남동구 간석동 92-1 페이브시티 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천약산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 700m 부근에 인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 위치하고 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 제8층 제802호로서, (사용승인일 : 2018.03.21) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 약 8미터내외, 북동측으로 노폭 약 6미터내외 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 92-1번지 : 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상물건 기호<1>의‘등기사항전부증명서’상에 "주택임차권등기(2023.07.26. 임차보증금 255,000,000원)"가 기재되어 있으므로 업무에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512263 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 92-1 페이브시티 8층 802호

용도: 오피스텔

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만 원)

토지면적: 10.09㎡ (약 3.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.62㎡ (약 22.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천약산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대로 대체로 보통 수준의 환경을 제공합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 약 700m 거리에 인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 있고 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 대상 물건은 동측으로 약 8미터, 북동측으로 약 6미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO (경매 신청 채권자)

* 말소기준권리: 압류 (구로세무서장, 2023-07-27 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (장원철)

* 보증금: 255,000,000원 (2억 5천 5백만 원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-21

* 확정일자: 2021-05-13

* 배당신고일자: 2023-07-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

* 등기부 요약 및 인수/소멸 권리:

* 집합건물 등기부상 을구 1번 주택임차권(권리자: 장원철, 권리금액: 255,000,000원)이 존재하며, 접수일자는 2023-07-27입니다.

* 본 물건은 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 을구 1번 주택임차권이 명시되었으나, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 단서와 함께 등기부상 해당 권리에 "말소"로 표시되어 있습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 본 경매 절차를 통해 주택임차권은 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 기타 권리로는 갑구의 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 갑구의 압류(구로세무서장, 남동구) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 법원에 의해 말소될 예정입니다.

* 갑구 15번 강제경매(채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 255,000,000원)가 본 경매의 개시 결정 권리입니다.

1.3. 상권분석

* 토지이용계획: 본 물건이 소재한 간석동 92-1번지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 지역 특성: 주위로 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 분포하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 교통 및 접근성: 인천지하철 1호선 간석오거리역이 인근에 있어 도심 및 타 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건물명: 페이브시티

* 주소: 인천광역시 남동구 간석동 92-1 (새주소: 인천광역시 남동구 간석로 54)

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 제8층 제802호

* 사용승인일: 2018년 3월 21일 (건축 7년차)

* 전용면적: 73.62㎡ (약 22.27평)

* 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

* 창호: 샤시 창호

* 이용 상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

* 인근 시설: 인천약산초등학교가 남동측 인근에 위치합니다. 주변에 유해 환경으로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부 상태, 하자 여부, 실제 점유 현황 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 향후 명도 과정이나 수리 비용 발생 시 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* HUG 임차권 관련: 을구 1번 주택임차권(보증금 2억 5천 5백만 원) 등기 존재. 비록 등기상 말소 및 인수 보증금 0원으로 분석되었으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 반복적으로 언급되어, 최종적으로 매각으로 소멸되는지 여부에 대한 추가적인 법원 확인 또는 HUG 측의 명확한 의사 확인이 필요할 수 있습니다.

* 관리비 체납 가능성: 현황조사서상 현관문에 관리비 청구서 10여 통이 놓여 있었다는 점으로 보아, 미납된 관리비(특히 공용부분)가 발생했을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 잠재적 부담입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 건물 면적(73.62㎡)을 기준으로 볼 때, 최근 실거래가(1억 7천만 원~1억 8천 5백만 원) 대비 감정가(2억 5천만 원)가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리분석상 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석되었으나, HUG 임차권 관련 및 내부 미확인 등 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2018년 준공으로 연식 대비 상태 양호, 즉시 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 역세권 입지: 간석오거리역 도보 거리 내 위치하여 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각받아 안정적인 자산 가치를 확보할 수 있습니다.

* HUG 임차권 소멸 기대: 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자 리스크가 낮아집니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 1월 26일 거래: 18,500만 원 (73.75㎡, 12층)

* 2025년 12월 24일 거래: 17,000만 원 (70.48㎡, 6층)

* 2026년 4월 16일 거래: 12,000만 원 (45.78㎡, 6층) - 면적이 상이하여 주요 비교 대상에서 제외.

* 시장 시세 추정: 본건 물건의 전용면적(73.62㎡)과 유사한 최근 거래 사례(18,500만 원)를 고려할 때, 현재 시세는 1억 7천만 원에서 1억 9천만 원 사이로 추정됩니다.

* 감정가 대비 현황: 감정가 2억 5천만 원은 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

* 권리관계: 임차 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어, 순수 부동산 가치 및 시세에 기반한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 종합 의견 및 추천 입찰가: 내부 미확인, HUG 임차권 관련 추가 확인 필요성, 미납 관리비 부담 가능성 등의 리스크 요소를 감안하여, 최근 실거래가를 참고하되 보수적인 접근이 필요합니다.

추천 입찰가 범위: 1억 6,000만 원 ~ 1억 8,000만 원

(주의: 상기 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석을 기반으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 최신 권리 관계 재확인, 명도 저항 예상 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.