나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512238 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 57-18 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 진입로까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 3층건내 제1층 제102호로서 외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022.06.13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례［2018.7.1］)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함 (지정기간:2025.8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 인천지방법원 2025타경512238 (1)

1.2. 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 57-18 1층102호

1.3. 건물구조 및 용도: 본건은 벽돌조 스라브지붕 3층 건물 중 제1층 제102호이며, 용도는 다세대주택임.

1.4. 토지/건물 면적:

* 토지 면적: 24.88㎡ (약 7.53평)

* 건물 면적: 36.21㎡ (약 10.95평)

1.5. 감정가: 77,000,000원

1.6. 경매구분: 부동산강제경매

1.7. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.8. 채권자: 주OOOOOOO

1.9. 건물 연식: 사용승인일 1990년 7월 14일 (건축물대장 기준, 약 36년 경과)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통 접근성: 본건 진입로까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 접면: 본건은 진입로 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2025년 9월 10일 인천지방법원에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑20)가 말소기준권리임.

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 이용옥 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 22일

* 확정일자: 2022년 11월 15일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 비고: 을구 순위 9번의 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 기타 등기사항: 주식회사화록홀딩스 및 강선호 명의의 소유권이전 등기가 존재함.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례:

* 인근 다세대주택의 최근 거래 사례를 분석한 결과,

* 2001년식, 43.33㎡(약 13.1평) 거래가 8,200만원 (약 189만원/㎡)

* 2012년식, 44.77㎡(약 13.5평) 거래가 12,200만원 (약 272만원/㎡)

* 1993년식, 44.4㎡(약 13.4평) 거래가 9,000만원 (약 202만원/㎡)

4.2. 현재 시세 추정: 본건은 건물 면적 36.21㎡(약 10.95평)이며, 사용승인일이 1990년으로 주변 거래 사례 중 가장 오래되었고 면적 또한 가장 작음. 이를 고려할 때, ㎡당 가격은 약 180만원 ~ 210만원 수준으로 추정하는 것이 합리적임. 따라서 본건의 시세는 약 6,517만원 ~ 7,604만원 범위로 예상됨. 감정가 7,700만원은 본 추정 시세 범위의 상단 또는 약간 상회하는 수준임.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경: 본건은 조용한 주택가에 위치하여 주거 환경이 양호한 편임.

5.2. 건축물 상태: 건물은 벽돌조 스라브지붕으로 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있음. 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있음.

5.3. 편의 시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능함.

5.4. 교육 시설: "석암초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경임.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 관련 조건 변경 사항이 있으나, 말소동의 확약서 제출로 인해 해당 임차인의 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, 관련 절차나 행정적 처리에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 토지 이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함)으로 지정되어 있어, 외국인 투자 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있음.

6.3. 혐오시설: 본건 소재지 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없음.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 주택가에 위치한 다세대주택임. 석암초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성 또한 보통 수준임. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상되는 점이 장점임. 다만, 건물 노후화 및 감정가가 시세 추정 범위 상단에 위치한다는 점은 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리관계임.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크가 적음.

* 석암초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됨.

* 감정가(7,700만원) 대비 추정 시세(약 6,517만~7,604만원)를 고려할 때, 적정가 입찰 시 수익률 확보 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반: 본건의 면적(36.21㎡) 및 건물 연식(1990년)을 고려한 추정 시세 범위는 약 6,517만원 ~ 7,604만원임. 감정가 7,700만원은 이 범위에 해당하며, 시세 범위 상단에 근접함.

9.2. 권리관계 고려: 인수되는 보증금이 없어 낙찰자는 권리 인수 부담이 없음.

9.3. 최종 예상 입찰가: 감정가(7,700만원)를 기준으로, 본건의 연식 및 면적을 감안할 때, 시세 범위 상단에 위치하므로 보수적인 접근이 필요함. 약 6,800만원 ~ 7,400만원 범위에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.