나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512247 [1] 인천광역시 서구 연희동 699-10 금호빌라 104동 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '공촌초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주택지대으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 아시아드경기장역(지하철 인천2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제지하층 제2호으로서, (사용승인일 : 1994.12.22) 외벽 : 벽돌 붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512247 (1)

* 물건종별: 다세대주택

* 소재지: 인천광역시 서구 연희동 699-10 금호빌라 104동 지하층2호

* 토지면적: 23.80㎡ (약 7.2평)

* 건물면적: 38.62㎡ (약 11.7평)

* 감정가: 60,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 1994년 12월 22일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '공촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 아시아드경기장역(지하철 인천2호선)이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023.02.07.)

* 경매신청채권자: 주택도시보증공사 (2025.09.10.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임혜원 (주택도시보증공사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일: 2022년 05월 20일 / 2022년 04월 21일

* 배당신고일: 2024년 05월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 기타 권리: 소유권 이전, 압류, 주택임차권(을7) 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨). 그러나 임차인에게 대항력이 없으며(없음), 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 본 경매 절차에서 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 주택지대 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 유사 물건 거래 사례 (2026년 1월):

* 인천 서구 연희동 733-5, 57.54㎡, 2001년식, 2층: 150,000,000원

* 인천 서구 연희동 745-10, 59.38㎡, 2002년식, 지하층: 66,000,000원

* 인천 서구 연희동 688, 52.39㎡, 1995년식, 1층: 131,000,000원

* 본건(38.62㎡, 지하층, 1994년식)은 면적이 작고 지하층이라는 점에서, 유사한 지하층 사례(59.38㎡, 66,000,000원)와 비교 시, 면적 감소 및 층수 이점을 고려하여 시세 형성 예상됩니다. 다만, 다른 층수의 유사 면적 물건들은 더 높은 가격대를 형성하고 있어, 층수 및 면적 차이를 감안한 가치 평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 공촌초등학교 북서측 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장 및 아시아드경기장역(지하철 인천2호선) 이용이 편리하며, 주택지대 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 혐오시설: 주택지대로서 특별한 혐오시설은 검색되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있습니다. 향후 외국인 투자 시 확인이 필요합니다.

* 지구단위계획구역: 현재 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 토지 이용 및 개발 계획에 변동 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후도: 1994년 건축물로 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 지하층 물건: 채광, 통풍, 습기 등에 대한 일반적인 지하층의 단점을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 연희동의 주택 밀집 지역에 위치한 다세대주택 지하층 물건입니다. 부동산 강제 경매로 진행되며, 등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 거의 없습니다. 임차인의 대항력도 없어 보증금 인수 부담 또한 없습니다. 토지거래허가구역 지정 및 지구단위계획구역 지정 등 일부 규제 사항이 있으나, 주거 목적의 일반 매수자에게 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 인수할 권리가 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 교통 접근성: 인천 2호선 아시아드경기장역 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 60,000,000원

* 최근 유사 물건 시세 분석:

* 가장 유사한 조건(지하층, 2002년식, 59.38㎡)의 거래가가 66,000,000원으로 형성되었습니다.

* 본건은 면적이 더 작고(38.62㎡) 건축 연도가 유사하나 지하층입니다.

* 다른 층수의 면적 더 넓은 물건들은 130,000,000원 ~ 150,000,000원대에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 60,000,000원으로, 최근 지하층 거래 사례(66,000,000원)와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 면적이 작은 점과 지하층이라는 점을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.