나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512209 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1136 가온누리 11층1103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 인천시청역(인천1,2호선)이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물내 11층1103호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일: 2017.07.14)

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 장방형의 토지로서 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측 및 북측으로 노폭 4m, 10m 및 30m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 대로2류(폭 30m~ 35m)(2019-06-10)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의 :남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440-1702)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512209 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1136 가온누리 11층 1103호

건물명: 가온누리

구분: 연립주택 (이용상태 기준. 건물 표제부 상 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 복합 용도)

토지면적: 6.32㎡ (약 1.91평)

토지지분: 6.32㎡ (약 1.91평)

건물면적: 40.85㎡ (약 12.36평)

건물지분: 40.85㎡ (약 12.36평)

감정가: 1억 5천만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 7월 14일

총층수: 13층 / 해당층수: 11층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1, 2호선인 인천시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구)으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)입니다.

* 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 도시계획 변경에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약: 본건은 말소기준권리인 유한회사우담자산관리대부의 가압류(2023.11.30.)보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사의 강제경매(2025.09.09.) 역시 말소됩니다.

인수되는 권리: 없습니다.

* 물건명세서 상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(남정우)

* 보증금: 2억 1천만원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 7월 16일

* 배당신고일자: 2023년 8월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 상기 명세서 내용과 같이 말소되는 권리입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 인천광역시청 인근 지역으로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼합된 도심 지역입니다.

인근 주요 시설: 인천광역시청, 인천시청역 등 공공기관 및 교통 요충지가 인접해 있어 배후수요 및 유동인구가 풍부한 지역입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인천광역시청 인근으로 각종 행정기관, 상업시설, 금융기관, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 교육 관련 시설이 위치하고 있습니다.

주변 환경: 현재까지 확인된 정보상으로는 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 인천시청 인근의 중심 상업 및 행정 구역에 속해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 사항이 있었으나, 권리분석상 매각으로 소멸되는 권리에 해당되어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

토지이용계획:

* '도시관리계획 입안 중'인 지역으로, 향후 도시계획 변경 시 용도, 건폐율, 용적률 등에 영향을 받을 수 있습니다.

* '외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역'으로, 외국인 취득 시 허가 필요(지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.). 내국인 취득에는 직접적인 영향은 없습니다.

건물 용도 불일치 가능성: 공부상 건물 주용도는 '업무시설'이나, 이용상태는 '연립주택'으로 명시되어 있습니다. 다만, 건물 표제부 상 '업무시설, 공동주택, 근린생활시설' 복합 용도로 기재되어 있어 실제 이용과 공부상의 내용이 상이할 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시청이라는 주요 관공서 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 우수한 입지를 자랑합니다. 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점도 장점입니다. 권리관계는 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 분석되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 도시관리계획 입안 중이라는 점과 건물 용도에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 인천지하철 1, 2호선 인천시청역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

도심 중심부: 인천광역시청 인근으로 행정, 업무, 상업 기능이 집중된 핵심 지역에 속합니다.

신축급 건물: 2017년 준공된 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

개발 잠재력: 지구단위계획구역(구월업무지구) 지정 및 도시관리계획 입안 중으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리관계 안전: 인수되는 권리 없이 말끔한 권리 상태로 명도가 진행될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대/빌라 물건들의 거래 금액은 4천 5백만원에서 8천 5백만원 사이로 확인되었습니다. 이 정보는 '예랑빌라(B동)', '경인빌라(가동)', '신세계빌라' 등 본건과는 다른 건물들의 매매 사례입니다.

* 최근 거래된 물건 중 전용면적 49.82㎡(약 15.07평), 2001년식인 '신세계빌라'가 8천 5백만원에 거래되었습니다. 해당 거래의 평당 가격은 약 56.4만원입니다.

* 본건은 전용면적 40.85㎡(약 12.36평)이며, 2017년식으로 비교 대상 물건들(1989년~2001년식)보다 신축입니다.

* 신축 연식을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 비교 대상 물건들의 최고가(8천 5백만원)를 상회할 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 1억 5천만원으로, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가 고평가 또는 실거래가 저평가 가능성을 시사합니다.

예상 입찰가:

* 본건의 시장 가치는 신축 연식 프리미엄을 고려할 때, 약 7천만원 후반에서 8천만원 중반대로 추정됩니다.

* 다만, 감정가 대비 낙찰률이 낮게 형성되는 경향을 고려하고, 경쟁 상황을 감안할 때, 본건의 적정 입찰가는 금 9천 5백만원 정도로 예상됩니다.

* 이는 보수적인 예상이며, 실제 입찰 시 현장 분위기 및 경쟁 강도를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.