나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512204 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-22 씨티원 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(인천지하철 1호선 "부평시장역")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건내 제7층 제702호로서, (사용승인일 : 2016.04.21) 외벽 : 치장 돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

현장 조사일 현재 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대체로 부정형의 토지로 "공동주택, 업무시설, 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로변, 동측으로 소로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 기호3 공히 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512204 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-22 씨티원 7층702호

용도: 오피스텔

건물면적: 50.25㎡ (약 15.20평)

토지면적: 7.77㎡ (약 2.35평)

토지/건물 지분: 각 50.25㎡ / 7.77㎡

감정가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

사용승인일: 2016년 4월 21일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며, 인천지하철 1호선 "부평시장역" 이용이 가능하여 대중교통 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 9월 26일자 동안산세무서장의 압류(갑4)입니다.

본 경매 사건은 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑6)에 의한 것입니다.

주택도시보증공사의 가압류(갑5) 및 동안산세무서장의 압류(갑4)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 등기 내역이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강* (강지영)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (박*)

* 보증금: 176,000,000원 (1억 7천 6백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-02

* 확정일자: 2021-08-03

* 배당신고일자: 2023-10-13

* 대항력: 없음 (을5 주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출 확인)

* 참고사항: 주택임차권등기(을5)는 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을5) 또한 말소 대상이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 구성

본 건물은 지하 2층, 지상 15층 규모의 철근콘크리트 구조물이며, 주요 용도는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 사용되고 있습니다.

본 물건은 7층에 위치한 오피스텔입니다.

4.2. 주변 상업 시설

오피스텔이 위치한 지역은 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하여 상권이 형성되어 있습니다.

인근 지하철역(부평시장역) 및 버스 정류장 접근성이 좋아 유동인구 유입 및 소비 활동에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천동초등학교 인근으로 교육 시설 접근성이 좋습니다.

주변에 아파트 단지, 주택가, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

1인 가구나 소규모 가구에 적합한 오피스텔 형태의 주거 공간입니다.

2016년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

강* 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 여부 및 기타 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 대항력은 없는 것으로 판단됨)

6.2. 토지이용계획 제한

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

특히 외국인 낙찰 시, 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역 지정 기간(2026.8.25.까지)을 고려해야 합니다.

6.3. HUG 인수 조건 변경

"HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보" 특이사항은 경매 진행 과정 또는 인수 조건에 변동이 있었음을 시사합니다.

권리분석상 인수 보증금은 없는 것으로 보이나, HUG와의 최종 정산 관련 내용에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축 연차가 비교적 짧고(2016년 준공) 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 주택임차권 또한 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

감정가는 1억 8천만원이나, 최근 실거래가 분석 시 50.25㎡ 기준 약 1억 7천만원 내외의 시세가 형성되어 있습니다.

HUG 채권 금액(1억 7천 6백만원) 및 감정가(1억 8천만원)를 고려할 때, 경매 과정에서의 경쟁이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 환경: 인천지하철 1호선 부평시장역 인근으로 역세권 프리미엄 기대.

안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역 및 인근 업무/상업 시설 종사자들의 꾸준한 임대 수요 예상.

권리관계 명확: 모든 이해관계가 말소되는 권리 분석으로 낙찰 후 권리관계 정리 부담이 적음.

향후 시세 상승 잠재력: 부평 지역 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하였습니다.

말소되는 권리가 다수이나, HUG의 채권 금액(1억 7천 6백만원) 및 감정가(1억 8천만원)를 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 175,000,000원 (1억 7천 5백만원)으로 예상합니다.

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 조건 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.