나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1562 [1] 인천광역시 연수구 송도동 161-3 송도캐슬앤해모로 206동 28층2801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "연세대학교 국제캠퍼스" 북측 인근에 위치하며, 주변으로 각급학교와 대학교, 아파트 단지, 호수공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 단지내 인도를 통해 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 북서측 근거리에 인천지하철 1호선 "캠퍼스타운역"이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상40층 건물 중 제206동 제28층 제2801호 로서,(사용승인일:2013.09.30.) 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 난방설비, 방범용CCTV, 소화전 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트 단지 북동측으로 노폭 약 15미터, 남동측으로 노폭 약 12미터, 남서측으 로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2010-11-22)(송도국제화복합단지), 대로2류 (폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운 영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2014-03-25)(인천박문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2025-07-14)(연세대학교국제캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(2014-03-25)(인천박문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025. 8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상임. 2) 기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1562 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 161-3 송도캐슬앤해모로 206동 28층 2801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 629,000,000원

* 토지면적: 49.09㎡ (약 14.85평)

* 건물면적: 84.47㎡ (약 25.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, "연세대학교 국제캠퍼스" 북측 인근으로 각급 학교, 대학교, 아파트 단지, 호수공원, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 단지 내 인도를 통해 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 인천지하철 1호선 "캠퍼스타운역"이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통임.

* 주변시설: 국제캠퍼스, 학교, 공원, 상업시설 등이 인접해 있어 생활 및 교육 환경이 양호함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: KB국민은행 근저당 (2014.03.24)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* KB국민은행 근저당 (2014.03.24)

* 권문성 주택임차권 (2022.01.14 전입, 2021.11.30 확정) - 대항력 없음

* 주택도시보증공사 (임차인: 권문성)

* 가압류 (임상희, 권문성)

* 임의경매개시결정 (국민은행)

* 압류 (연수구)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 467,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-14

* 확정일자: 2021-11-30

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사 관련 임차인.

* 주의사항: 본 건은 임차인 권문성 씨가 거주 중이나, 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 혹시 모를 변수에 대비하여 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 송도 국제도시 내 주거 및 교육 중심 지역에 위치하며, 국제대학교 및 학교들이 인접해 있어 학생 및 교직원 수요가 풍부함.

* 배후수요: 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있으며, 인근 상업시설과의 연계성도 양호함.

* 가격 동향: 최근 2026년 6월 동일 아파트 단지 내 84.48㎡ 면적의 거래 사례가 599,000,000원에 있었음. 본건의 감정가는 629,000,000원으로, 시세 대비 감정가가 다소 높게 평가되었을 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 아파트명: 송도캐슬&해모로

* 주소: 인천광역시 연수구 송도동 161-3

* 준공일: 2013년 09월 30일

* 총 층수: 40층 (본건 28층)

* 난방방식: 중앙난방 (일반적 아파트 설비)

* 주차: 단지 전체 2,273대 주차 가능 (세대당 주차 가능 대수는 별도 확인 필요)

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설, 상업시설 이용 편리. 또한, 주변 공원 및 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경 제공.

* 교육시설: 연세대학교 국제캠퍼스, 인천박문중학교 등 다수의 학교가 인접하여 교육 환경 우수.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획:

* 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역.

* 성장관리권역.

* 상대/절대보호구역 (학교 관련).

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) - 외국인 구매 시 해당 기간 내 허가가 필요할 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않음.

* 감정가와 시세 차이: 감정가 629,000,000원 대비 최근 유사 면적 실거래가 599,000,000원으로, 약 3천만원 가량 감정가가 높게 책정된 점은 유의해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 송도 국제도시 내 우수한 입지에 위치한 신축급 아파트로, 교통, 교육, 생활 편의시설 이용이 매우 편리함. 또한, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점임. 다만, 감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정된 점과 외국인 토지 거래 허가 구역 지정 기간이 경매 진행 시점과 겹칠 수 있다는 점은 고려해야 함. 이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 송도 국제도시 내 핵심 주거 지역에 위치하여 수요층이 두텁고 환금성이 양호함.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없어 명도만 해결하면 깔끔한 물건임.

* 최신식 건축: 2013년 준공으로 비교적 최신 아파트임.

* 초역세권: 인천지하철 1호선 캠퍼스타운역 인접으로 대중교통 이용이 편리함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 629,000,000원

* 최근 유사 면적 실거래가 (84.48㎡): 599,000,000원 (2026년 6월)

* 종합 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가와 실거래가 사이에서 형성될 것으로 판단됨. 낙찰자가 인수해야 할 추가 비용이 없고, 입지 및 상품성이 우수하여 경쟁이 있을 수 있음.

* 인수 보증금: 0원.

* 예상 입찰가: 630,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.