나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512241 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 113-1 더플러스타워 9층910호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남동측 인근에 위치하고 부근은 상업용 및 업무용 근린생활시설,오피스텔,다세대주택,아파트 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 "주안역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2021년 12월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건중 제9층 제910호로 외벽:석재붙임 및 콘크리트위페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 공동주택외2의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측으로 간선도로,서측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구(2022-06-13),시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2023-09-20), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26. ~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512241 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 113-1 더플러스타워 9층910호

용도: 아파트 (건축물대장상: 공동주택)

건물명: 더플러스타워

해당 층: 20층 건물 중 9층

사용승인일: 2021년 12월 20일

1.3. 면적 정보

전용면적: 62.50㎡ (약 18.9평)

분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적으로 전용면적보다 넓습니다.

토지면적: 10.81㎡ (약 3.27평)

토지지분: 10.81㎡ (약 3.27평)

건물지분: 62.50㎡ (약 18.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 323,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 및 업무용 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

"주안역"과 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

건물의 북측으로는 간선도로가 있으며, 서측으로는 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26. ~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2022년 6월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(금325,000,000원)입니다.

이후 등기된 권리로는 케이비캐피탈주식회사의 가압류(금46,922,601원), 느티나무제사차유한회사의 1번근저당권부채권근질권설정, 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정 등이 있습니다.

매각으로 인하여 위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현장 방문 시 거주인 등 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 임대 여부를 파악하지 못했습니다. 따라서 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 있는 임차인의 유무는 별도 확인이 필요합니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 경매 진행 시 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 371,922,601원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 제공된 등기부 요약 정보 상 현재 지상권 설정은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 주안역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 주거용 건물들이 밀집해 있어 인구 유동성이 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업시설 및 배후수요

역세권에 위치하여 유동인구 확보가 용이하며, 주변의 주거단지 및 상업시설은 본 건의 잠재적 가치를 뒷받침합니다.

4.3. 건물 및 단지 규모

더플러스타워는 20층 규모의 철근콘크리트 구조 건물로, 공동주택 외 2가지 용도의 시설이 함께 있는 복합건물입니다. 총 66호의 주거 유닛이 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 인프라

인천 1호선 및 경인선 환승역인 주안역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다. 다양한 버스 노선 또한 이용 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 병원, 마트, 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 지도 서비스 등 추가 확인 필요)

5.3. 교육 환경

등기부등본 상 상대보호구역으로 지정된 것으로 보아, 인근에 학교가 존재하여 교육 환경이 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미확인

현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 임대차 현황을 정확히 파악하지 못했습니다. 인수 부담이 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 건물 하자 및 관리 상태

2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이나, 향후 발생할 수 있는 건물 하자 및 관리 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6.3. 기타 이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인에게만 적용되는 제한사항이 있으나, 일반적인 내국인 투자자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 주안역 인근에 위치한 더플러스타워 아파트로, 역세권 입지에 따른 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 권리관계는 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 현장 확인이 불가하여 임차인 현황을 파악하지 못한 점이 최대 리스크 요인으로, 낙찰 후 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 시세 조사 및 현장 조사를 통해 정확한 투자 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역을 도보로 이용 가능한 초역세권 아파트로, 높은 시세 안정성과 상승 잠재력을 가집니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 깔끔한 편입니다.

* 주변 개발 가능성: 주안역 일대 재개발 및 도시 활성화 계획 등은 향후 부동산 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 323,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통한 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본인의 자금 계획 및 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 미확인으로 인한 명도 비용 및 예상 소요 기간을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.