나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512231 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 2층2001호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.09.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인하대역' 남동측 인근에 위치한 시티필드 제2층 제2001호 외 1개호로서 부근은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 및 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '인하대역'이 소재하여 대중교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 2층 2001호 외 1개호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.01.27 ) 외 벽 : 복합판넬 및 글라스커튼월 창 호 : 새시창임.

이용상태

■ 2001호 : 공부상 '제2종근린생활시설-일반음식점'으로 현황 '공실' ■ 2002호 : 공부상 '제2종근린생활시설-일반음식점'으로 현황 '공실'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북동측으로 약 30 m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2025-03-17)(인천광역시 고시 제2025-60호), 가축사육제한구역(인천광역시 미 추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함( 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임 대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 '공실'임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512231 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262 (학익동) 시티필드 2층 2001호

* 용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설, 일반음식점)

* 감정가: 445,000,000원

* 토지면적: 17.67㎡ (약 5.34평)

* 건물면적: 46.00㎡ (약 13.92평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 2층 2001호

* 사용승인일: 2022년 01월 27일

* 토지이용계획: 일반공업지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)

* 건물현황: 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이나 현재 '공실' 상태임.

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인하대역' 남동측 인근에 위치

* 주변 환경: 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 공장 등이 형성되어 있음

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 '인하대역'이 소재하여 대중교통 이용 편리

* 도로: 본건 필지는 북동측으로 약 30m 내외의 도로와 접함

3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2022년 05월 27일)

* 기타 권리: 소유권이전1번신탁등기말소, 롯데카드 가압류, 미추홀구 압류, 교보생명보험 가압류, 이에이에스제삼차유동화전문 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 886,379,445원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 현재 등기부상 명확하게 기재된 지상권은 확인되지 않음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인으로부터 인수할 보증금이 없음)

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 계약 관계가 존재할 수 있으므로 현장 조사를 통해 면밀히 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변: 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔, 공장 밀집 지역에 위치

* 인하대역 인근: 역세권 상권으로 잠재적 유동인구 확보 가능성이 있음

* 건물 내 복합 용도: 시티필드는 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등으로 구성된 복합 건물로, 약 545개 호실을 보유하고 있음

* 이용상태: 본건 2001호는 공부상 '제2종근린생활시설-일반음식점'이나 현재 '공실' 상태임. 이는 잠재적 임대수익 확보를 위한 빠른 정상화 노력이 필요함을 시사함.

5. 생활정보

* 건물 내 편의시설: 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음

* 주차: 건물 내 300대의 옥내 주차 공간이 확보되어 있음

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있음.

* 공실 상태: 공부상 용도와 달리 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 확인되지 않아 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 인하대역 인근에 위치한 근린생활시설 상가로, 우수한 교통 접근성과 주변 인프라를 갖추고 있습니다. 건물이 비교적 신축(2022년 사용승인)이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나 모두 말소될 예정이어서 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 특히 임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 향후 임차인 확보 및 임대 수익 발생을 위한 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인하대역 역세권 입지: 지속적인 유동인구 확보 및 상권 활성화 기대

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 관리 상태 양호 예상

* 권리관계 명확: 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 권리 취득 가능

* 무부담 인수: 임차인 보증금 인수 부담 없어 명도 용이

* 개발 호재: 주변 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 445,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 공실 상태임을 고려하여 결정되어야 합니다. 현재 총 채무액이 감정가를 상회하고 있으나, 이는 채권자들의 권리행사 금액이며 실제 경매 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 판단, 물건의 최신 시세 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 따라서, 본 물건의 상세 시세 조사, 주변 상권의 임대료 수준 및 공실률, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석한 후, 입찰 전략을 수립하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.