나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511917 [1] 인천광역시 부평구 부평동 399-13 지선아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 업무시설, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건내 제5층 제502호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511917 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 399-13 지선아트빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지 면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

토지 지분: 16.585㎡ (약 5.02평)

건물 면적: 39.54㎡ (약 11.96평)

건물 지분: 39.54㎡ (약 11.96평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 건물 정보 (건축물표제부 기반)

건물 정보

건물명: 지선아트빌

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2010년 03월 12일

층수: 지하 0층, 지상 5층

주용도: 공동주택(다세대주택), 제2종근린생활시설(사무소)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 업무시설, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

토지는 세장형의 형상으로, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 여건

교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지 이용 계획 및 제한 사항

관련 법률에 따라 다음과 같은 용도 지역 및 제한 사항이 적용됩니다.

* 용도 지역: 일반상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법)

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지, 외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2019년 06월 04일에 접수된 홍 소유의 근저당권(을7)입니다.

경매개시결정등기(갑21)는 2025년 09월 10일에 서울보증보험이 신청한 강제경매이며, 채권액은 136,445,200원입니다.

이 외 다수의 소유권이전, 압류, 근저당권부 채권압류, 근저당권 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액(말소 예정 권리 포함)은 230,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018년 06월 08일

* 확정일자: 2018년 05월 15일

* 배당신고일자: 2019년 08월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출됨 (2026.01.26.)

상세 임대내역은 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인 현황 내에 포함되어 있으나, 본 건의 경우 보증금 및 차임이 명시되어 있습니다.

3.3. 인수 권리 분석

인수 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

본건의 경우, 을구 순위번호 8번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 서울보증보험주식회사)가 존재했으나, 서울보증보험주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었고, 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인되어 매각으로 인해 해당 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 해담캐슬 (2016년 준공, 43.31㎡, 7층): 2026년 7월 2일 거래, 188,000,000원 (약 4,341,000원/㎡, 약 14,350,000원/평)

* 해피팰리스 (2015년 준공, 49.26㎡, 5층): 2026년 7월 1일 거래, 284,000,000원 (약 5,765,000원/㎡, 약 19,060,000원/평)

* 우진그린빌 (2001년 준공, 38.94㎡, 3층): 2026년 7월 2일 거래, 70,000,000원 (약 1,797,000원/㎡, 약 5,940,000원/평)

본건(지선아트빌, 2010년 준공, 39.54㎡)의 감정가는 110,000,000원(약 2,780,000원/㎡, 약 9,190,000원/평)입니다.

감정가는 최근 거래된 인근 유사 건물(해담캐슬, 해피팰리스)의 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히 준공 연차가 유사한 해담캐슬(2016년) 대비 상당한 격차가 있습니다.

4.2. 건물 특징

건물 특징

본 건물은 다세대주택으로 이용 중이나, 건축물대장 상 제2종근린생활시설(사무소) 용도로도 사용 가능한 복합 용도 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

교육 환경

본건 남측 인근에 부평고등학교가 소재하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당됩니다.

5.2. 편의시설

편의시설

주변에 소규모 근린생활시설 및 업무시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 (주변시설)

기타 (주변시설)

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경으로, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

권리 관련 리스크

을구 순위번호 8번 주택임차권은 대항력이 없으나, 서울보증보험주식회사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다. 그러나 임차권 관련 분쟁 가능성은 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제 리스크

법규 및 규제 리스크

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속하며, 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2026년 8월 25일까지). 허가구역 지정 기간 연장 여부에 따라 향후 거래에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

기타 리스크

(해당 사항 없음)

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 110,000,000원입니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없으며, 임차권 역시 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 최근 거래 사례에 비해 낮은 수준으로, 잠재적인 시세 차익 기대감이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 법규적 제한 사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 시세 대비 저평가된 감정가: 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

산정 근거

본건의 감정가는 110,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 실거래가와 건물 연식, 면적 등을 고려한 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 170,000,000원에서 200,000,000원 이상으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 권리관계의 명확성을 고려할 때, 감정가의 120~140% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이를 종합하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

최종 예상 입찰가

143,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.