나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1561 [1] 인천광역시 중구 신흥동2가 1-84 삼정베스트빌아파트 104동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 신흥동2가 소재 광성중학교 서측 인근에 위치합니다.
대상물건 주위는 소규모아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(수도권1호선 '도원역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2002.02.25)
외 벽 : 드라이비트 마감 등
창 호 : 알루미늄 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '아파트'로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서, '근린생활시설,아파트(12세대)'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28) , 방화지구, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

- 본 건물 외벽에 '4'라고 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1561 (1)

소재지: 인천광역시 중구 신흥동2가 1-84 삼정베스트빌아파트 104동 5층501호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 20.59㎡ (약 6.23평)

토지지분: 20.59㎡ (약 6.23평)

건물면적: 43.91㎡ (약 13.28평). 이는 전용면적 기준이며, 공급면적은 이보다 더 넓을 것으로 예상됩니다.

건물지분: 43.91㎡ (약 13.28평)

건물 사용승인일: 2002년 2월 25일.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 중구 신흥동2가 소재 광성중학교 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 소규모 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에는 수도권 1호선 '도원역'이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

인근에는 광성중학교, 신흥초등학교 등 교육 시설이 있으며, 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

혐오 시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 없으나, 과거 신흥동 인근에서 폐수 문제와 관련된 민원이 있었던 기록이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2002년 3월 주식회사 삼정건설의 소유권 보존 등기를 시작으로 소유권 이전 및 근저당권 설정, 임의경매 개시 결정 등기가 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(말소기준등기)는 2011년 5월 2일 접수된 국민은행의 근저당권(을6)입니다.

이하 후순위 권리인 갑7 임의경매 개시 결정 등기 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 별도 개요 정보는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

임차인 정보가 공개되지 않았고, 인수할 보증금이 없다고 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 점은 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 신흥동2가는 소규모 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 일반상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동 가능성도 있습니다.

4.2. 법규 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 특별관리해역으로 지정되어 있습니다.

특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인 토지거래허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 보고서 작성일(2026년 7월 4일) 기준으로는 외국인의 경우 허가구역에 해당하므로, 외국인 매수자는 취득 시 구청장의 허가를 받아야 합니다. 일반 토지거래허가구역 지정 기간은 2025년 8월 21일까지이므로 일반 매수자의 경우 해당 기간 이후에는 허가 없이 거래가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

도보 거리에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 도원역이 위치해 대중교통 이용이 용이합니다. 주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 광성중학교, 인천신광초등학교 등 교육 시설이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

감정평가 당시 폐문 부재 상태로 내부에 대한 확인이 이루어지지 못했습니다. 이는 실제 물건 상태 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 외부 표시 관련 사항

건물 외벽에 '4'라고 표기되어 있다는 특이사항이 있습니다. 이는 미관상 또는 다른 특수한 사유가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.4. 토지거래허가구역 관련 사항

외국인 토지거래허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내에 매각이 진행될 경우, 외국인 매수자는 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

7. 종합 의견

인천 중구 신흥동에 위치한 삼정베스트빌아파트는 2002년 준공되어 연식은 있으나, 기본적인 교통 및 생활 인프라가 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 8,500만원으로 비교적 저렴하게 접근할 수 있는 기회입니다. 다만, 내부를 직접 확인하지 못했으며, 임대차 관계가 불명확하다는 점, 그리고 토지거래허가구역 지정이라는 행정적 제약사항이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 8,500만원의 감정가는 소액 투자를 고려하는 경우 매력적일 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 도원역 인근에 위치하며 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 인프라: 주변에 학교, 상가 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 8,500만원을 기준으로, 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 동향, 그리고 본 건의 미확인 내부 상태 및 기타 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 외국인 매수자의 경우 허가 절차 및 소요 시간을 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.