나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72293 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 661-5 더테라스주건축물 1동 2층 209호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 '양오초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 근린생활시설, 하천, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 동측인근의 양지로를 통과하는 노선버스의 이용이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층내 2층 209호로서,
외벽 : 인조석붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문)
창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택-단지형 연립주택)(별첨 '호별배치도 및 내부구조도'참조)
으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형상의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부
제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 옥상에 별첨 '사진용지'와 같이 각 호별로 배정된 소규모의 편의시설이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72293 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 양지리 661-5 더테라스주건축물 1동 2층 209호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형 연립주택)

감정가: 386,000,000원

토지면적: 50.88㎡ (약 15.39평)

토지 지분: 50.8842㎡ (약 15.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 84.64㎡ (약 25.60평)

건물 지분: 84.636㎡ (약 25.60평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 미OOOOOOO (미래신용협동조합)

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 하천, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

인근에 양오초등학교가 북서측에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 동측 인근 양지로를 통과하는 노선버스를 이용할 수 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕 5층 건물 중 2층 209호이며, 외벽은 인조석붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 14일 접수된 미래신용협동조합의 근저당 (을1, 372,000,000원)입니다.

등기부등본상 갑구의 소유권 이전 등기 및 신탁등기 말소 기록, 을구의 근저당권 등이 확인되며, 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 372,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상으로, 명도 시점에 실제 점유 관계 및 권리 내용을 재확인해야 할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 입지의 다세대/연립주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

(2026년 5월) 54.01㎡ (약 16.34평) 규모의 주택이 23,500만원에 거래되었습니다.

(2026년 5월) 40.14㎡ (약 12.14평) 규모의 주택이 6,000만원에 거래되었습니다. (본 건물과 동일한 주거 지역 내 거래이나, 가격 차이가 커서 특이사항이 있을 수 있습니다.)

(2026년 7월) 55.036㎡ (약 16.65평) 규모의 주택이 15,400만원에 거래되었습니다.

본건의 건물은 약 84.64㎡ (약 25.60평) 규모로, 최근 거래된 유사 면적 또는 비교 가능한 건물(더테라스) 대비 신축 연도(2021년 준공 추정)임을 고려할 때, 주변 시세를 참고하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 2018년 준공된 '샤인스톤' 54.01㎡ (약 16.34평)가 23,500만원에 거래된 사례는 본건 건물명(더테라스)과도 연관성이 있을 수 있어 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다. 이 거래를 기준으로 ㎡당 약 435만원의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 양오초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

주위에 근린생활시설, 주거 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물대장상 확인된 건물 정보에 따르면, 옥상에 각 호별로 배정된 소규모의 편의시설이 소재하는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

건물 외벽 표시 오류: 공부상 건물은 '1동'으로 등록되어 있으나, 건물 외벽에는 '107동'으로 표시되어 있다는 현황 조사서 상의 내용이 있습니다. 이는 계약 시 혼란을 야기하거나 거래 과정에서 문제가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

임대 관계 미상: 명확한 임대차 내역이 확인되지 않아, 명도 시 점유자와의 협의 또는 명도 절차에 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한: 본건 토지는 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/주택 용도) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 남양주시 전반의 쓰레기 처리 시설 확충 관련 논의가 진행 중인 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 비교적 신축급(2021년 준공 추정) 연립주택(도시형생활주택)입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

입지적으로는 학교와 근린시설이 인접해 있고, 차량 및 대중교통 이용이 가능한 주거 지역에 자리하고 있습니다.

다만, 건물 외벽 표기 오류, 임대 관계 미상, 토지이용계획상 제한 사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근에 준공된 건물로 상품성이 양호합니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

오남읍 지역은 개발 잠재력이 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

옥상 편의시설은 소소한 특이사항으로 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 386,000,000원입니다.

인근 시세 분석 결과, 유사 면적(약 16평)의 거래 사례들이 15,400만원에서 23,500만원 사이에 형성되어 있습니다. 본건은 이보다 넓은 약 25.60평의 면적을 가지고 있습니다.

2018년 준공된 '샤인스톤' 54.01㎡ (약 16.34평)의 23,500만원 거래 사례를 기준으로 ㎡당 약 435만원 수준으로 추정할 때, 본건(84.64㎡)의 적정 가치는 약 3억 6,788만원이 됩니다.

그러나 임대 관계 미상, 건물 외벽 표기 오류 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서 감정가의 80~85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가: 310,000,000원 ~ 330,000,000원 (3억 1천만원 ~ 3억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.