나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72269 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 360-1 솔마루빌3차 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 "장현초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨,

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 4층 401호로서 (사용승인일 : 2019.10.22.) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택 (방2, 거실, 주방겸거실, 욕실 등) 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 경기도 남양주시 진접읍 장현리 360-1 솔마루빌3차 4층 401호에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다.

사건번호: 남양주지원 2025타경72269 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 360-1 솔마루빌3차 4층 401호

건물 용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2019년 10월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호

감정가: 171,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

토지 지분: 28.68㎡ (약 8.68평)

건물면적: 46.56㎡ (약 14.08평)

건물 지분: 46.56㎡ (약 14.08평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 "장현초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 이금란 외 1명 (2019.11.05 접수)

* 주택 임차권: 천은주 (185,000,000원, 2024.03.14 말소 예정) - 전입일자 2022.03.11, 확정일자 2022.02.17

* 공유자 전원 지분 이전: 손재현 (2022.03.29)

* 압류: 강서세무서장 (2023.03.28), 보령세무서장 (2025.03.13), 남양주시 (2026.07.20) - 모두 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.11, 185,000,000원) - 본 경매 사건의 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(천 )

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 11일

* 확정일자: 2022년 02월 17일

* 배당신고일자: 2024년 03월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 있음.

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 신청(2025.09.11)보다 앞선 권리인 압류 (강서세무서, 보령세무서, 남양주시)는 모두 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

주택 임차권 (천은주) 역시 말소 예정이며, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 한아름빌라 (2004년식, 51.48㎡): 2026년 7월 110,000,000원에 거래됨. (평당 약 706만원)

* 동부주택 (1985년식, 65.34㎡): 2026년 7월 140,000,000원 ~ 150,000,000원에 거래됨. (평당 약 708만~759만원)

본건은 2019년 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교 대상인 연립주택(1985년, 2004년식)보다 연식 및 건축 상태가 우수합니다. 이에 따라 실제 시장 가치는 연식 및 상태를 고려하여 더 높게 평가될 수 있습니다.

건물 전용면적 46.56㎡ (약 14.08평) 기준, 평당 시세를 약 700만원 ~ 800만원으로 추정 시, 9,800만원 ~ 11,200만원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다. 그러나 신축임을 감안하면 이는 하한선으로 볼 수 있습니다.

4.2. 건물 가치 평가

본건 솔마루빌3차는 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

건축물대장상 건물의 연면적은 572.96㎡이며, 토지 면적은 287㎡입니다.

본건은 그 중 전용면적 46.56㎡ (약 14.08평)을 차지합니다.

감정평가액 171,000,000원은 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 장현초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

* 주위 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 외부 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있어 특정 시설 입지에는 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 다음의 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일까지, 외국인 등/용도:주택)

이러한 제한 사항은 향후 재건축이나 개발 시 고려될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* HUG 인수조건 변경: 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 요구하는 특별 매각 조건이 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 절차를 명확히 이행해야 함을 의미합니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 2019년에 신축된 상태 좋은 다세대주택으로, 대항력 없는 임차인의 보증금 미인수 조건과 명확한 말소기준권리를 가진 경매 물건입니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 신축 건물의 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다. HUG의 특별 매각 조건은 낙찰 후 정확한 이행 절차가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식 (2019년식)으로 하자 보수 부담이 적고 선호도가 높음.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 미인수 (인수 금액 0원).

* 명확한 권리 관계로 안전한 경매 진행 가능.

* 진접읍 지역 내 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성 양호.

* 신축 건물의 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

주변 신축 다세대주택의 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

다만, 경매 특성상 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려한 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 145,350,000원 ~ 162,450,000원

권장 입찰가: 150,000,000원 내외

(본 입찰가는 예상치이며, 최종 결정은 입찰 희망자의 판단과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.