나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72224 [1] 경기도 남양주시 별내동 900 별내신도시대원칸타빌 2403동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상25층 건물 내 1층 104호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 151.17㎡, 복층구조, 계단식)로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남동측 외곽공도를 통하여 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로1류(폭 10m~12m) (보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구리남양주교육지원청에 문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(별가람중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지 개발지구(별내지구)<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72224 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,260,000,000원 (12억 6천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 별내동 900 별내신도시대원칸타빌 2403동 1층 104호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2012년 3월 30일

건물 층수: 지하 2층 / 지상 25층 (본건 1층)

1.3. 토지/건물 정보

면적 정보:

* 토지면적: 109.17㎡ (약 33.02평)

* 건물 전용면적: 151.17㎡ (약 45.73평)

* 건물 구조: 복층 구조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 아파트 단지 남동측 외곽 공도를 통하여 차량 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 지정, 외국인 등/용도:주택)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 6월 4일자 케이대부유한회사 근저당권 (을14).

등기부채권 총액: 600,000,000원 (근저당 2건, 임의경매 2건).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건 명세서상 지상권 등 인수 대상 권리 없음).

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 한정석)

* 보증금: 650,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 5월 30일

* 확정일자: 2025년 3월 18일

* 배당신고일자: 2025년 11월 04일

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보에 따른 기재)

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 6억 5천만원의 인수 여부가 명확하지 않습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 통상 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하는 것이 원칙입니다. 따라서 본 건의 경우, 보증금 6.5억원이 낙찰자에게 인수되는 채무인지 여부는 법원 공고 및 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다. 만약 인수되는 보증금이라면 총 인수가는 크게 달라지므로, 입찰가 산정에 매우 중요한 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 아파트 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지하 17대) 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 별가람고등학교가 위치하며, 교육 환경 보호 구역 내에 포함됩니다. (자세한 교육 환경 정보는 관련 교육지원청에 문의하시기 바랍니다.)

5.2. 편의시설

주변 생활 환경이 잘 갖추어져 있어 살기 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 다양한 편의 시설과 문화 시설의 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 주거 환경 (주차, 조경 등)

총 주차 대수: 839대 (지하 기계식 837대, 옥외 자동 2대, 지하 전기차 충전기 17대). 세대당 약 1.7대 수준의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 동간 거리가 넓고 조경이 잘 되어 있으며, 동네가 조용하고 주차 스트레스가 적다는 평이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

대항력 있는 임차인(주택도시보증공사/한정석)의 보증금 6.5억 원 인수 여부가 불확실하며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반될 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로 철저한 법적 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

6.2. 중복 사건 및 추가 경매 가능성

본건은 중복 사건이며, 2026년 7월 9일자로 케이대부의 임의경매(2026타경20989)가 추가로 등기되었습니다. 이는 향후 추가적인 법적 절차 진행 가능성을 시사하므로, 권리 관계 변동을 주시해야 합니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 주택용도 등) 충족 시 취득에 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 별내신도시 대원칸타빌 아파트 2403동 1층 104호입니다. 151.17㎡(약 45.73평)의 넓은 전용면적과 복층 구조를 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 주변 환경 및 교통, 생활 편의시설이 양호한 편이며, 2012년에 준공된 신축급 아파트입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 불확실성과 중복 경매 사건으로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 불확실성을 충분히 인지하고, 법적 검토와 현장 조사를 통해 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 복층 구조로 희소성이 있으며, 실거주 및 투자 가치가 모두 기대됩니다.

* 별내 신도시의 발전 가능성과 함께, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,260,000,000원 (12억 6천만원)

최근 매매 사례 (2026년 6월 ~ 7월):

* 132.57㎡ (약 40평) 기준: 7.8억 ~ 8.1억 원

* 107.65㎡ (약 32.5평) 기준: 7.27억 원

본건 면적: 151.17㎡ (약 45.73평)

시세 분석:

본건은 151.17㎡(약 45.73평)의 복층 구조 아파트로, 최근 거래된 132.57㎡(약 40평) 매물들이 7.8억 ~ 8.1억 원에 거래된 점을 감안할 때, 면적이 더 넓은 본건의 시장 가치는 이를 상회할 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가 12.6억 원은 최근 실거래가와 비교 시 다소 높은 수준입니다.

주요 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 6.5억 원 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라, 아래 예상 입찰가는 보증금 인수 금액을 제외한 금액으로 산출하였으나, 이는 반드시 법원 및 현장 조사를 통해 확정해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

최근 거래된 132.57㎡ 매물의 상단 시세(8.1억 원)를 기준으로, 본건의 더 넓은 면적(약 45.73평)을 고려하여 산출합니다.

* 평당 단가 (132.57㎡ 기준 상단): 약 8.1억 원 / 40평 ≈ 2,025만원/평

* 본건 예상가 (151.17㎡ 기준): 45.73평 * 2,025만원/평 ≈ 9.27억 원

리스크 요인(대항력 임차인, 중복 사건)을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 보수적 추천 입찰가: 8.8억 원 ~ 9.2억 원

최종 입찰가는 임차인 인수 보증금 여부, 법원 매각물건명세서, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.