나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72314 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 603-3 경성큰마을아파트 208동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 공동주택으로서의 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 국도가 통과하고 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 제4층 401호로서 1998.05.21 사용승인되었으며 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중이며 이용상태 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참조 요망.

설비내역

급배수 및 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조), 엘리베이터살비, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지의 부정형의 토지로서 동향의 경사지를 계단식으로 부지조성하여 아파트 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

국도로부터 본건 단지 내외로 포장도로가 연결되어 있으며 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류9접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연 보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>,토지거래계약 에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호(2) 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이든유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정) (국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호(3) 토지 : 도시지역, 보전관리지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이든유치원(구리남양주교육지원청 에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정) (국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호(4) 토지 : 도시지역, 보전관리지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전 권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호) <수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래계약에 관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 134.59㎡이나 집합건축물대장(전유부,갑)에 등재된 전유 부분 면적은 134.95㎡이므로 집합건축물대장(전유부,갑)의 전유부분 면적인 134.95㎡을 기준하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 134.59㎡이나 집합건축물대장(전유부, 갑)에 등재된 전유부분 면적은 134.95㎡이므로 집합건축물대장(전유부, 갑)의 전유부분 면적인 134.95㎡를 기준하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72314 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO (실제 근저당권자 및 경매 신청인: 한화생명보험주식회사, 하나캐피탈주식회사, 이에이에스제십삼차유동화전문 등)

감정가: 331,000,000원

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 603-3 경성큰마을아파트 208동 4층401호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 1998년 05월 21일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 76.47㎡ (약 23.14평)

토지 지분: 76.47㎡ (약 23.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 134.59㎡ (약 40.70평)

건물 지분: 134.59㎡ (약 40.70평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

집합건축물대장상 전유부분 면적: 134.95㎡ (약 40.83평) - 본 건 평가의 기준 면적임.

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

중복사건, 유동화물건

1.6. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표에 따른 상세 내용은 하단 섹션 참조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 공동주택으로서의 전반적인 주거환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 국도가 통과하고 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 무난함.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

4필 일단지의 부정형의 토지로서, 동향의 경사지를 계단식으로 부지 조성하여 아파트 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

국도로부터 본건 단지 내외로 포장도로가 연결되어 있으며 차량 출입이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채무 관계

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자(신청인)는 이에이에스제십삼차유동화전문 및 한화생명보험 등임.

말소기준권리: 2022년 05월 24일 접수된 한화생명보험주식회사 근저당권 (금 277,200,000원).

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전:

* 이승웅 (1998.07.22)

* 조하경 (2018.05.04, 매매)

* 근저당권:

* 한화생명보험주식회사 (2022.05.24, 금 277,200,000원) - 말소기준권리

* 하나캐피탈주식회사 (2022.08.24, 금 86,400,000원)

* 임의경매개시결정:

* 이에이에스제십삼차유동화전문 (2025.09.11, 의정부지방법원 남양주지원 2025타경72283)

* 한화생명보험 (2025.09.11, 금 232,922,801원, 의정부지방법원 남양주지원 2025타경72314)

총 등기부채권액: 363,600,000원

3.3. 소멸 권리

말소기준권리 이하의 모든 권리(을구 근저당권, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기사항전부증명서상 지상권이 명시되어 있으나, 본 건 관련하여 특이사항은 없는 것으로 보임.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 주거지역임. 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

4.2. 편의시설

천마중학교 인근에 위치하고 있으며, 아파트 단지 내 또는 주변에 상가 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕의 15층 건물 중 제4층 401호임.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성됨.

5.2. 설비 현황

급배수 및 위생 설비, 상하수도, 도시가스 설비, 개별난방(가스보일러), 승강기, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

5.3. 아파트 단지 정보 (경성큰마을2단지)

주소: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 603-3

총 세대수: 462세대

총 동수: 8개동

최고층: 15층

주차 대수: 총 230대 (지상 4대, 지하 16대, 나머지 210대 포함 추정)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터

전기차충전기: 지하 8대

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화 물건

여러 건의 경매 신청이 중복되었거나 채권이 유동화된 물건으로, 법적 절차 진행 및 권리관계 확인에 다소 복잡성이 따를 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당함.

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 보전관리지역

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 지정) - 외국인 등 특정 대상 및 용도(주택)로 토지 거래 시 허가 필요.

6.3. 공부상 면적과의 차이

등기사항전부증명서상 건물 면적은 134.59㎡이나, 집합건축물대장(전유부, 갑)에 등재된 전유부분 면적은 134.95㎡로 차이가 있음. 실제 이용 면적은 134.95㎡를 기준으로 평가되었으므로, 이 점을 유의해야 함.

6.4. 임대차 관계 미상

임차인 현황 상 인수 보증금이 0원이고 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 명도 진행 시 임차인과의 확인 및 협의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 경성큰마을아파트 208동 4층 401호로, 1998년 준공된 아파트입니다. 주변 학군(천마중학교 인근) 및 근린생활시설과의 접근성이 양호하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리적 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 중복 경매 및 유동화 물건이라는 특성과 다수의 토지 이용 제한, 공부상 면적 차이, 임대차 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 또는 장기적 가치 상승을 염두에 둔 투자 접근이 가능합니다.

* 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다.

* 권리분석 상 매각으로 소멸되는 권리가 많아 권리적 안전성이 비교적 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 331,000,000원입니다. 현재 시점에서의 정확한 시세 파악을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 부동산 시장 동향, 해당 아파트 단지의 매물 가격 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 통상적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 80%에서 120% 사이에서 형성되나, 본 건의 경우 시장 상황, 경쟁률, 물건의 개별적 가치 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 수준 (약 331,000,000원) 또는 그 이하 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사와 현장 답사를 통해 물건의 가치를 재평가하는 것이 필수적입니다. 입찰 시에는 명도 비용, 예상 수리 비용, 취득 관련 세금 등을 모두 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.