나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72299 [1] 경기도 남양주시 진건읍 용정리 750-1 한신그린아파트 6동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 '한신그린아파트' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 15층 건내 기호 1(6동 1502호)로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 자체지반 평탄한 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(한신그린유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진건초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(한신그린유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진건초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72299 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진건읍 용정리 750-1 한신그린아파트 6동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 271,000,000원

건물면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

토지면적: 36.86㎡ (약 11.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애큐온저축은행 (을13, 갑11 근거)

* 건물 정보

아파트명: 한신그린아파트

동/호수: 6동 15층 1502호

층수: 총 15층 중 15층

사용승인일: 1991년 9월 10일

단지 규모: 6개동, 총 706세대

주차: 총 293대 (세대당 약 0.41대)

면적: 전용면적 84.96㎡ (약 25.69평). 분양면적에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 '한신그린아파트' 단지 내에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 무난합니다.

* 토지 및 도로

토지는 대체로 부정형의 자체 지반이 평탄한 아파트 건부지입니다.

단지 내 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역입니다.

국지도로 및 보조간선도로와 저촉되는 부분이 있습니다.

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(진건초등학교, 한신그린유치원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등/용도:주택, 2025-08-26 지정)입니다.

3. 권리분석

* 권리 내역

말소기준권리는 한국주택금융공사 근저당(접수일자 2017-05-02, 을12)입니다.

매각으로 인해 을12, 을13 근저당 및 장안신용협동조합, 신한카드, 롯데카드, 주식회사김앤정의 가압류(갑8, 갑9, 갑10, 갑12) 그리고 애큐온저축은행의 임의경매개시결정(갑11)을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

소유권 관련 권리(갑4-갑7) 또한 매각 후 소멸됩니다.

따라서 본 물건은 낙찰 시 인수할 부담 있는 권리가 없습니다.

* 채권자 및 채무 총액

주요 채권자는 애큐온저축은행입니다.

등기부상 채권 총액은 374,384,834원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 실제 점유자가 존재할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 및 편의시설

본건 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지가 혼재되어 있어 주거 기능과 기본적인 상업 시설을 갖추고 있습니다.

조사 결과, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의시설

교육: 인근에 진건초등학교 및 한신그린유치원이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. (상대/절대보호구역 지정)

교통: 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

생활: 단지 내외에 근린생활시설 및 공원이 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

* 단지 규모 및 관리

1991년 9월에 사용 승인된 한신그린아파트 단지 내 6개동 중 6동에 위치합니다.

총 706세대로 구성되어 있으며, 본건은 15층 건물 중 최상층인 15층에 해당합니다.

총 주차대수는 293대입니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 관련

임차인 현황상 인수할 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유자가 존재할 가능성이 있습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1991년으로, 약 35년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성 및 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차 공간

세대당 주차 가능 대수가 약 0.41대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있어 입주민들의 불편이 예상됩니다.

* 기타

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (외국인 등/용도:주택).

7. 종합 의견

* 종합 평가

경기도 남양주시 진건읍의 비교적 무난한 입지에 위치한 아파트입니다.

경매 절차를 통해 권리관계가 명확하게 정리되는 장점이 있으나, 건물 노후화와 주차 공간 부족, 그리고 미상인 임차인으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

최상층이라는 점은 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 투자 가치

경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

84. 96㎡ (약 25.69평)의 전용면적은 실거주 및 투자 가치를 동시에 만족시킬 수 있는 일반적인 크기입니다.

주변 개발 계획이나 지역 가치 상승 가능성을 고려한 장기적인 관점에서의 투자 매력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 입찰가 산정

최근 거래 사례 분석:

2026년 6월 13일 (10층): 243,500,000원

2026년 6월 4일 (10층): 240,000,000원

2026년 7월 7일 (4층): 248,000,000원

최근 평균 실거래가는 약 243,830,000원 수준입니다.

본건은 15층으로, 비교적 높은 층이라는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 상한선(248,000,000원) 및 감정가(271,000,000원)를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 260,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.