나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64088 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 242-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "파주소방서" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고완만한 세장형 완경사의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 박공지붕 2층 건물로서 (사용승인일:2013-12-12) 외벽:목재 사이딩 마감 등 창호:샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

부합물 및 종물

건물개황도 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 2-1 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64088 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 242-34

용도: 단독주택

감정가: 399,527,200원

토지면적: 430.00㎡ (약 130.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 125.34㎡ (약 37.9평)

건물 제시외면적: 21.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고양축산업협동조합

특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 2-1 포함

작성일: 2026-03-24

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "파주소방서" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 현황

인접 도로와 등고 완만한 세장형 완경사의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역: 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부채권 총액: 436,773,777원

말소기준권리:

토지: 2022-09-27 접수된 고양축산업협동조합의 근저당권 (을13)

건물: 2022-09-27 접수된 고양축산업협동조합의 근저당권 (을4)

주요 권리 내역:

* 근저당권: 고양축산업협동조합 (말소기준권리)

* 가압류: 주식회사신신, 경기신용보증재단, 국민은행 (모두 말소 예정)

* 임의경매: 고양축산업협동조합 (본 경매 신청 채권자)

소유권 변동:

이건덕, 정연이, 우즈베키스탄인 명의로 소유권 이전 내역이 확인됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

일괄매각 대상에 제시외 건물 2-1이 포함됩니다.

1.3. 상권분석

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 고려할 때, 파주읍 봉서리 지역의 부동산 거래 동향은 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 2019년식 연립주택(더힐펠리스301동, 전용면적 67.63㎡)이 15,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 2021년식 다세대주택(문산해비치빌, 전용면적 61.7㎡)이 12,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 동일 연립주택(더힐펠리스301동)이 15,300만원에 거래되었습니다.

이 정보는 주로 연립/다세대 주택에 관한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려울 수 있으나, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 분위기를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 "파주소방서"에서 멀지 않은 곳에 위치하고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변은 주거지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 군사시설 보호구역(전방지역 25km)에 포함되어 있어, 국방부 관련 규정이나 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지를 취득하기 위해서는 관할 시·군수의 허가를 받아야 합니다. (허가 유효기간: 2025-08-26까지)

* 제시외 건물 포함: 매각 대상에 제시외 건물 2-1이 포함되므로, 이에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금이나 차임은 얼마인지 등 임대 관계가 명확하지 않아 인수 시점에 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 제한보호구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적과 적절한 건물 면적을 갖추고 있습니다. 인근에 파주소방서가 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 계획관리지역으로 향후 개발 가능성도 있으며, 현재 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함 등의 사항은 낙찰 후 반드시 확인하고 처리해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (430㎡)을 활용한 단독주택의 가치.

* 계획관리지역으로 향후 건축 또는 개발 가능성.

* 인근의 생활 편의시설 및 교통망 이용 가능성.

* 명확한 말소기준권리 및 인수할 임차 보증금 0원으로 권리 분석상 비교적 깔끔함.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 399,527,200원이며, 인수할 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본건의 잠재 가치와 주변 시세를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 유사 물건의 거래가와 본건의 감정가, 그리고 토지 거래 허가 구역이라는 점을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 75~85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

최초 입찰 시 약 320,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 검토하는 것을 제안합니다. (이는 일반적인 기준으로, 최종 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사 후 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.