나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64047 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1499 킨텍스자이 103동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대송중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택, 소규모 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골경사지붕 지상16층 내 제6층 제601호로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, - 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 중로, 동측 및 남측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임. 기호(2) : 계획관리지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 중로2류(폭 15m~ 20m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(시도99호선)<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-2 6)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호: 고양지원 2025타경64047 (1)

1.1. 2.소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1499 킨텍스자이 103동 6층601호

1.1. 3.용도: 아파트

1.1. 4.감정가: 651,000,000원

1.1. 5.경매구분: 부동산강제경매

1.1. 6.채권자: 한OOOOOOO

1.1. 7.매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 토지 정보

1.2. 1.토지면적: 101.01㎡ (약 30.55평)

1.2. 2.토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3.토지 이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역(대화구역)

* 중로2류(폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)

1.3. 건물 정보

1.3. 1.건물면적: 163.46㎡ (약 49.45평)

1.3. 2.건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 3.구조: 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 지상16층 내 제6층 제601호

1.3. 4.이용상태: 주거용(아파트)

1.3. 5.사용승인일: 2002년 05월 23일

1.3. 6.건물 층수: 지상 16층 중 6층

1.4. 아파트 단지 정보

1.4. 1.아파트명: 킨텍스자이 (1단지)

1.4. 2.주소: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1499 (대화1로 21)

1.4. 3.동수: 6개동

1.4. 4.세대수: 329세대

1.4. 5.전용면적: 163.46㎡ (약 49.45평)

1.4. 6.대지면적 (단지): 29,213㎡

1.4. 7.건축면적 (단지): 5,579.546㎡

1.4. 8.총 주차대수 (단지): 670대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대송중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택, 소규모 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 북측 및 서측으로는 중로, 동측 및 남측으로는 소로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을10. 근저당권 (위즈덤에셋대부주식회사, 2022년 05월 03일 접수, 채권최고액 156,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김연이

* 대항력: 있음

* 전입일자: 2017년 03월 30일

* 확정일자: 2021년 01월 29일

* 임차보증금: 350,000,000원 (을11. 주택임차권 등기 기준)

* 비고: 1차 보증금 증액분 150,000,000원이 별도로 언급되어 있어, 실제 총 보증금은 500,000,000원일 가능성이 있습니다.

3.3. 기타 권리 및 특이사항

* 을11. 주택임차권 (김연이, 350,000,000원): 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 을10. 근저당권 (위즈덤에셋대부주식회사): 말소기준권리로, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 갑1~갑7: 소유권보존, 소유권이전, 공유자지분 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등 각종 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 551,402,823원 (말소기준권리 외 권리들의 합계)

3.4. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 김연씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금(350,000,000원) 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 소규모 근린생활시설 및 학교 등이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 킨텍스 인근 지역으로 향후 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 위치한 킨텍스자이 아파트 단지 주변에 특별히 언급되거나 확인된 혐오 또는 유해 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

* 단지 인근 "대송중학교"가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

* 주거 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

임차인 김연씨는 대항력을 갖추고 있으며, 등기된 보증금 350,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 또한, 보증금 증액분 150,000,000원이 별도로 언급되어 있어, 실제 인수 부담액은 더 커질 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상이 토지를 취득할 경우 관련 법률에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 킨텍스자이 아파트는 경기도 고양시 일산서구의 주거 선호 지역에 위치하며, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인해 상당한 금액의 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 경매 절차를 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자에게 인수되므로 신중한 권리 분석과 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

고양시 일산서구의 잘 정비된 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 교통 및 교육 접근성

주요 도로와 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 인근에 중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

8.3. 잠재적 가치

임차인 문제를 명확히 해결할 경우, 향후 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 163.459㎡ 면적의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 09월: 610,000,000원 (15층)

* 2026년 03월: 420,000,000원 (16층)

감정가는 651,000,000원이나, 최근 2026년 3월 거래 사례는 감정가보다 현저히 낮습니다. 이는 현재 부동산 시장 상황 또는 해당 거래의 특수성을 반영할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인으로 인해 350,000,000원 (추가 증액분 포함 시 최대 500,000,000원)의 보증금 인수 가능성이 존재합니다. 이를 고려하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

입찰가 산정 시, 인수되는 보증금(350,000,000원)을 고려하여 총 매입 비용이 감정가(651,000,000원)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이러한 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

본 금액은 임차인 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가이며, 실제 낙찰 시 인수될 보증금을 포함한 총 매입 비용을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.