나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64139 [1] 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연번(1~7)은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건 연번(1~7)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제1층 제106호외 6개로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연번(1) : 본건은 후첨 사진용지에서와 같이 현황 "공실" 상태임. 연번(2) : 본건은 후첨 "사진용지"에서와 같이 현황 인접 호수인 202호 및 203호와 벽체 구분 없이 일괄 튼상가(NU PC방)로 이용중임. 연번(3~7) : 본건은 후첨 "사진용지"에서와 같이 연번(3~7)은 일괄 튼상가(골프존파크)로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설 및 교육연구시설 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 및 12미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

연번(1~7)의 임대사항은 미상임.

물건 비고

목록 1 건물에는 '고양이면사무소'간판이 위치해 있고, 감정서상 공실로 평가되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64139 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1302-1, 도원빌딩 1층 106호 (신주소: 경기도 파주시 미래로602번길 45)

용도: 근린상가

감정가: 482,000,000원

토지 면적: 10.88㎡ (약 3.29평)

건물 면적: 34.86㎡ (약 10.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 부평남부새마을금고

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교, 근린 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

도로: 본건은 북동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 및 12미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류, 중로3류 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 8월 31일 접수된 부평남부새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 말소기준권리를 포함한 등기부상 채권 총액은 1,608,000,000원입니다.

기타 권리:

* 주식회사 정우세이프티 명의의 소유권 이전 청구권 가등기 (2024년 6월 20일 접수)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 비어있어 추가 확인이 필요합니다.

인수되는 권리: 상기 가등기 및 공란으로 남겨진 지상권 외에는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 가등기의 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장동국 (장 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 6월 14일

* 배당 신고일: 2025년 9월 26일

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 업종: 본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 학교가 인접하여 주거 배후 수요가 기대되며, 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

본건 이용 현황:

* 106호 (감정평가상 연번 1): '고양이면사무소' 간판이 설치되어 있으나, 감정평가서상 공실로 평가되었습니다.

* 인접 호실 (연번 2-7)은 PC방 및 골프존 파크로 이용 중입니다. (본건 106호와 인접 호실 간의 상가 일체 이용 또는 칸막이 여부 등 현황 파악 필요).

임대 현황: 연번 1~7호의 임대 사항은 미상으로, 향후 공실 위험 및 적정 임대료 수준 파악이 중요합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 인근에 대규모 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

편의시설: 근린공원, 지산고등학교 등 교육 및 편의시설에 대한 접근성이 양호한 편입니다.

주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 파주시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험: 본건(106호)은 현재 공실 상태로 평가되었으며, '고양이면사무소' 간판 설치 등의 특이사항이 존재하여 실제 임대 가능성 및 적정 임대료 수준 파악이 필수적입니다.

건물 내 타 호실 이용 형태: 인접 호실들이 PC방, 골프존 파크 등으로 이용 중이므로, 본건 106호의 업종 선택 및 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

소멸되지 않는 가등기: 주식회사 정우세이프티 명의의 소유권 이전 청구권 가등기가 존재하여, 향후 소유권 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

미확인 권리: '지상권' 관련 기재가 있으나 내용이 비어있어, 관련 권리가 존재하는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

공동 담보 물건: 본 물건은 공동 담보로 진행되었으므로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건의 낙찰가 및 최종 처리에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 및 학교 인접으로 잠재적인 배후 수요가 있는 지역에 자리하고 있습니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

하지만 현재 공실 상태이며, '고양이면사무소' 간판 설치 등의 특이사항이 있어 실제 임대 활성화 방안 및 적정 임대료 책정이 중요합니다.

또한, 매각으로 소멸되지 않는 소유권 이전 청구권 가등기와 내용이 비어있는 지상권 관련 기재가 존재하므로, 이에 대한 철저한 법적 검토와 현장 확인이 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 풍부한 주거 배후 수요와 교육 시설 인접으로 안정적인 상권 유지가 가능합니다.

가격: 감정가 대비 합리적인 낙찰가율 형성 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

활용: 공실 해소 및 적정 임대료 책정을 통해 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원.

고려사항: 본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가(482,000,000원)를 비롯하여, 유사 물건의 시세, 주변 상권 현황, 공실 위험, 소멸되지 않는 가등기 및 미확인 권리 등의 제반 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 현장 직접 방문 및 추가적인 시장 분석을 통한 신중한 접근이 권장됩니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.