나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64121 [1] 경기도 파주시 상지석동 602-1 해가온 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 「운정역(경의중앙)」 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 운정역(경의중앙)이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 제102동 제3층 제301호 임 외벽 : 석재붙임 및 파벽돌 마감 등 내벽 : 폐문부재로 인하여 미확인 창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「공동주택(다세대주택)」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「공동주택(다세대주택)」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남서측으로 노폭 약 10~13m 내외 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 강제경매 물건에 대한 상세 정보를 다음과 같이 보고합니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경64121 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 602-1 해가온 102동 3층301호

건물명: 해가온

동/호수: 102동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 330,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성수2가1동새마을금고 (등기부상 확인)

건축 연면적: 905.848㎡ (총괄표제부 기준)

해당 건물 층수: 지상 4층 건물 중 3층

사용승인일: 2021년 11월 05일 (건축물대장 기준)

건물 주차 대수: 총 17대 (총괄표제부 기준)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 81.80㎡ (약 24.74평)

토지 지분: 81.801㎡ (약 24.74평)

건물 면적: 68.16㎡ (약 20.62평)

건물 지분: 68.16㎡ (약 20.62평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕

외벽: 석재붙임 및 파벽돌 마감 등

내벽: 폐문부재로 인해 미확인

창호: 새시 창호 등

설비: 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, E/V설비 등

1.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

계획관리지역

성장관리구역 (2024-01-26)(준주거 Zone)

중로3류 (폭 12m~15m)(접합)

가축사육제한구역 (전부제한구역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 소재하며, 「운정역(경의중앙선)」 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 근거리에 운정역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 물건이 소재하는 토지는 인접 도로와 접하고 있으며, 남서측으로는 노폭 약 10~13m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 12월 27일 접수된 성수2가1동새마을금고의 근저당(을5)으로 추정됩니다. 이보다 늦은 날짜에 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존 (갑1): 김기영 외 1명 (2021-11-12)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 신원영 (2021-12-27)

* 근저당 (을5): 성수2가1동새마을금고 (2021-12-27, 10,000,000원)

* 소유권이전신탁 (갑3): 교보자산신탁주식회사 (2021-12-27)

* 임의경매개시결정 (갑4): 성수2가1동새마을금고 (2025-09-08, 303,059,930원)

3.3. 채권 총액

등기부상 채권액 총액은 10,000,000원 (근저당) + 303,059,930원 (임의경매 청구금액) = 313,059,930원 입니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'에 대한 정보가 없습니다. 따라서, 일반적으로는 인수되는 권리가 없을 것으로 예상되나, 현장 조사 시 반드시 재확인 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

그러나 '임대관계 등 미상'으로 명시되어 있어, 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 정확한 보증금/차임 내역 등은 추가 확인이 반드시 필요합니다.

보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 역세권 및 편의시설

경의중앙선 운정역을 근거리에 두고 있어 광역 교통 이용이 용이하며, 단지 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 지역 개발 가능성

본 물건 소재지는 성장관리구역(준주거 Zone)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

운정역을 통한 수도권 접근성이 양호하며, 버스 노선 확충으로 인해 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미상

임대관계 및 보증금 등 임차인 관련 정보가 불확실한 점은 낙찰 후 명도 과정이나 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 경매 물건이 공동담보로 진행되는 경우, 다른 담보 물건에 대한 추가적인 경매 발생 가능성이 존재할 수 있습니다. (현재 정보상으로는 해당 건에 대한 개별 임의경매로 파악됨)

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 상지석동에 위치한 해가온 아파트 102동 301호로, 2021년에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택입니다. 운정역과의 접근성이 양호하고 주변에 생활 편의시설이 있어 주거 가치가 높습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황이 불확실한 부분에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 성장관리구역 지정 등 지역 발전 가능성 또한 긍정적인 요소로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 관리가 용이하며 최신 시설 이용 가능

* 역세권 입지: 운정역(경의중앙선)을 통한 편리한 교통망 이용

* 지역 성장 가능성: 성장관리구역(준주거 Zone) 지정으로 미래 가치 기대

* 명확한 권리 관계: 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 안전한 거래 가능 (임차인 미상 제외)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 아파트 단지인 '해가온 101,102동'의 전용면적 68.37㎡ (2021년 준공) 물건이 2026년 5월 5일 36,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 건물면적 68.16㎡로 유사하며, 준공 연도도 2021년으로 같습니다.

다른 단지의 비교 사례들은 면적이 더 작으며 (약 52㎡대), 17,000만원~19,500만원 선에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 330,000,000원이나, 최근 실거래가가 365,000,000원임을 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

낙찰가율을 80%~90%로 적용하는 일반적인 경우, 감정가(330,000,000원) 기준으로 264,000,000원 ~ 297,000,000원 사이가 됩니다.

그러나 본건은 실거래가가 감정가를 상회하므로, 실거래가 365,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

실거래가의 85% ~ 90% 수준을 고려하면 약 310,000,000원 ~ 328,500,000원 사이입니다.

임차인 미상 등의 리스크 요인을 감안하고, 1차 입찰에서 경쟁력을 확보하기 위해 감정가와 실거래가 사이에서 전략적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 325,000,000원

최종 입찰가는 권리 관계, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.