나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73153 [1] 경기도 의정부시 고산동 903 고산리슈빌포레 311동 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 ""훈민초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상19층 건내 8층 801호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임(탐문조사 등)
창호 : 샷시 창호 등임.
본건 사용승인일은 2021.05.13일임.

이용상태

아파트 단위세대(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.
아파트(방3, 욕실2, 주방/식당, 거실, 드레스룸, 팬트리, 대피공간, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 급배수및위생설비, 화재탐지 및소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로를 통하여 외부공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 지구단위계획구역(고산), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-3호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-4호선)(접합)
공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2020-02-17)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73153 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 고산동 903 고산리슈빌포레 311동 8층 801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 355,000,000원

* 토지면적: 44.58㎡ (약 13.48평) (공유지분)

* 건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평, 일반 24평형)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상19층

* 사용승인일: 2021년 5월 13일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 "훈민초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상19층 건물 내 8층 801호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 단지 내 포장도로를 통하여 외부 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고산), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 공공주택지구(고산지구), 상대보호구역, 절대보호구역, 준보전산지, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 13일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액: 264,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당권 (264,000,000원)

* 애큐온저축은행 근저당권 (72,000,000원)

* 김지윤 가압류 (74,130,000원)

* 애큐온저축은행 임의경매

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 확인)

* 인수되는 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 410,130,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자: 2025년 5월 28일

* 확정일자: 2024년 8월 23일

* 배당신고일자: 2025년 11월 3일

* 대항력: 없음

* 참고사항: 본건 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 금액은 없으나, 임차인의 권리 행사에 대한 추가적인 확인 및 대비가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내 근린생활시설과 초등학교 등 공공시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주변 지역은 신도시 개발 지역으로, 현재 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 아파트 단위세대(방 3개, 욕실 2개, 주방/식당, 거실, 드레스룸, 팬트리, 대피공간, 발코니 등)로 이용 중입니다.

* 내부 설비로는 승강기 설비, 난방 설비, 급배수 및 위생 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 단지 내 포장도로를 통해 외부 도로와 연결되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 순위 등에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가적인 법률 검토 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 상대/절대보호구역, 준보전산지, 과밀억제권역 등 다중 규제 지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2021년 5월에 사용승인된 비교적 신축의 아파트로, 건물의 노후도가 낮아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 훈민초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없으므로 법적으로 깨끗한 물건입니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2021년 사용승인으로 신축에 가까워 투자 가치가 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 관련 분쟁의 소지가 매우 적습니다.

* 실수요자 선호 면적: 전용 59.84㎡ (약 18평)으로 1~2인 가구 또는 소가족의 선호도가 높은 면적입니다.

* 지역 개발 잠재력: 고산지구 등 지역 개발 계획과 연계되어 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 355,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

* 주변 시세 및 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 95% 수준인 284,000,000원 ~ 337,250,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 명도 가능성, 현장 조사 결과, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.