나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73154 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 641-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '포천중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구주택, 농경지, 임야 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통여건은 남동측에 노선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

완경사지대내에 자체지반 평탄한 대체로 정방형의 토지로서, 단독주택(다가구주택) 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 소로3류(폭 8m 미만)(2018-12-03)
(왕방마을 진입도로)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2015-11-20)(청성사 등)
<경기도문화재보호조례>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고
제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2~6) 공히 일반목구조 목구조지붕 2층건물로서,
외벽 : 사이딩 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)(별첨 '건물개황도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73154 (1)

소재지: 경기도 포천시 신북면 가채리 641-11

용도: 다가구주택

감정가: 794,435,800원

토지면적: 895.00㎡ (약 270.74평)

건물면적: 660.63㎡ (약 199.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 윤OO

특이사항: 중복사건, 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '포천중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 농경지, 임야 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 여건으로는 남동측에 노선버스 정류장이 소재하여 이용 가능합니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기사항전부증명서상 을13 근저당권(포천농업협동조합, 2011-03-22 접수)이 말소기준권리이며, 경매개시결정(을20, 2025-09-10 접수) 등 기재된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (등기부채권 총액 토지 494,000,000원, 건물 554,000,000원)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 2019-11-22 전입. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원. 2016-10-04 전입, 2020-02-28 확정. 배당신고 2025-10-17. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원. 2022-07-22 전입 및 확정. 배당신고 2025-11-07. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원. 2021-12-30 전입 및 확정. 배당신고 2026-01-06. 대항력 없음.

* 안 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원. 2021-12-03 전입 및 확정. 배당신고 없음. 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원. 2021-12-06 전입 및 확정. 배당신고 2025-09-09. 대항력 없음.

등기부 요약: 소유권 변동 및 근저당, 강제경매, 압류 내역 확인되었으며, 대부분 말소 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 단독주택 및 다가구주택이 분포하는 주거지역에 위치하고 있습니다. 주변에 농경지 및 임야가 혼재하여 전원적인 환경을 갖추고 있으나, 일부 지역은 성장관리계획구역 등으로 지정되어 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다. 상업시설 밀집지역과는 거리가 다소 있어, 일상생활 편의를 위한 기본적인 시설은 있으나 대규모 상권은 형성되어 있지 않은 환경입니다.

5. 생활정보

교육시설: 포천중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통: 차량 접근성은 양호하며, 남동측 인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 본 물건은 농경지 및 임야와 인접한 지역에 위치하여, 대규모 상업 및 편의시설은 차량 이동이 필요합니다. 포천시내 또는 인근 지역의 마트, 병원, 관공서 등은 차량으로 접근 가능합니다.

주변 환경: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악된 정보로는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있으므로, 진행 현황을 주의 깊게 확인해야 합니다.

제시외 건물: 제시외 건물(약 4.20㎡)을 포함하여 일괄 매각되므로, 포함된 제시외 건물에 대한 추가적인 비용이나 처리 방안을 고려해야 합니다.

임대관계 미상: 건물 전체의 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 명도 시 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다. (모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.)

토지 이용 제한: 다수의 토지이용계획 및 제한사항(계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 토지 활용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재의 다가구주택으로, 넓은 대지면적과 충분한 연면적을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 전원적인 느낌과 주거지역의 특성이 혼합되어 있으며, 교육시설 접근성은 양호합니다. 등기부상 주요 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 중복사건, 임대차 관계 미상, 제시외 건물 포함 등의 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 895㎡의 넓은 대지 면적은 향후 재건축이나 증축 등 토지 활용 가치를 높일 수 있습니다.

다가구주택 용도: 현재 다가구주택으로 이용 중이며, 10가구의 임대 수익 창출이 가능한 구조로 보입니다.

주변 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속해 있어, 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 794,435,800원입니다.

모든 임차인의 보증금은 인수 대상이 아니며(대항력 없음), 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

중복사건, 임대관계 미상, 제시외 건물 등의 리스크 요인을 감안하고, 주변 유사 물건의 시세, 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

잠정적인 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 약 635,548,000원 ~ 714,992,000원 수준에서 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.