나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73149 [1] 경기도 양주시 덕계동 905 회천베네스트하우스 2103동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "푸른샘초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 인근 에 학교, 공원 등이 소재하고 있어 제반 주거환경은 양호함.

교통상황

본건 아파트 단지내 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "덕계역"이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2023. 11. 23) 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 내 벽 : 몰탈위 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 난방시설, 옥내소화전설비, 승강기설비, 주차장 시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 각 방향으로 포장도로가 개설되어 있으며, 단지 외부 포장도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으로 문의바람) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73149 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 905 회천베네스트하우스 2103동 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 424,000,000원

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 55.09㎡ (약 16.67평)

토지지분: 55.0882㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.69㎡ (약 22.59평)

건물지분: 74.69㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2023년 11월 21일

건축물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제4층 제402호

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 회천베네스트하우스

총 세대수: 995세대

총 동수: 15동 (또는 16개동)

최고층/최저층: 29층 / 1층

총 주차대수: 1,284대 (세대당 1.29대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "푸른샘초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 학교, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

아파트 단지 내 차량 출입이 가능하며, 단지 외부 포장도로와 연결되어 있습니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 "덕계역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 잠실행 등 광역버스정류장도 단지 바로 앞에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2024년 3월 5일, 금82,500,000원)

매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

최종 등기부채권 총액: 340,000,000원 (우리은행 220,000,000원 + 주식회사중앙축산농업회사법인 120,000,000원)

3.2. 임차인 현황

보고서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 등을 별도로 확인해야 하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 없음).

4. 상권분석

주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

푸른샘초등학교와 인접하여 학군 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

지하철 1호선 덕계역과의 접근성이 있어 지역 내외 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 키즈카페, 작은도서관, 피트니스센터, 놀이터 등 다양한 주민시설과 커뮤니티 공간을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

"푸른샘초등학교"가 단지 내에 있어 도보 통학이 가능한 '초품아' 아파트입니다. 또한, 단설 유치원인 푸른샘유치원이 있으며, 길 건너 덕계중학교까지 위치한 학세권 아파트입니다. 학교보건법에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타

주변은 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(회천지구)으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

건물 사용승인일이 2023년 11월 21일로 매우 신축 건물입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 신축 아파트로, 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 추가 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획상의 일부 제한 사항은 있으나, 신축 아파트 단지로서 지역 개발 계획과 연계되어 긍정적인 요소로 작용할 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2023년 11월 사용승인된 매우 젊은 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높습니다.

교통 및 입지: 지하철 1호선 덕계역 도보 5분 거리에 위치하며, 단지 앞에 광역버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 푸른샘초등학교를 품은 '초품아' 단지입니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 안전한 투자가 가능합니다.

미래가치: 회천지구 택지개발지구에 속해 있으며, 덕계역 수변공원 조성 및 상업지구 개발 등 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 424,000,000원입니다.

최근 유사 면적(74.69㎡)의 실거래가 정보는 2026년 7월 6일 418,000,000원 (74.75㎡)으로 확인됩니다. 또한, 84.64㎡ 면적의 거래가는 2026년 5월 26일 460,000,000원으로 확인됩니다.

신축 건물의 가치와 입지 조건을 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 424,000,000원 ~ 435,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.