나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51790 [1] 서울특별시 성동구 금호동4가 800 금호동대우아파트 110동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 성동구 금호동 소재 옥수초등학교 서측 인근에 위치하며 부근은 대단위아파
트단지가 주를 이루어 형성되어 있는 다소 고지대에 위치한 한강인근 주거지역으로
인근간선도로변으로 각종 점포 및 상가와 근린생활시설 등이 위치하고 근거리에 각
급학교와 시장, 서울숲공원 등이 위치하고 있어 주거지로서의 제반입지여건은 대체
로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 2~3분 거리에 위치하고
지하철역(금호역/3호선)이 도보로 약 8~10분 거리에 위치하여 일반대중교통사정은
대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트 경사스라브지붕 24층건 중 3층 304호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 비닐쉬트 등 마감,
창호 : 알루미늄 및 하이새시 창호 등.

이용상태

3층 304호: 아파트로 이용중임.
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장, 화재탐지 및
경보설비, 소화전설비, 출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 부정형의 경사지로서 공동주택단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 4차선의 독서당로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육
청에 반드시 확인요망)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 성동
광진교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최
종확인은 성동광진교육지원청에 확인)<교육환경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구
역(77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원등에 관한 법률>
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국
인등,용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)
건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2001.05.03일이며 본건이 속한 건물동은 지하
2층 ~ 지상24층 규모의 아파트로 총 96세대이며, 전체 단지 규모는
총 14개동 1,181세대임.
(3)기 타 : 본건은 폐문 및 관계인부재로 관할구청에서 발급받은 건축물현황도
면을 기준으로 건물외관 조사와 인근주민 탐문 등을 참조하여 내부
이용상황 등을 개략적으로 추정조사 하였는 바 사실조회시 다소 상
이할 수도 있으니 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51790 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 금호동4가 800 금호동대우아파트 110동 3층304호 (도로명주소: 서울특별시 성동구 독서당로 272 (금호동4가))

용도: 아파트

감정가: 171,000만원 (17억 1천만원)

토지면적: 35.39㎡ (약 10.71평)

건물면적 (집합건물표제부상): 84.96㎡ (약 25.70평)

전용면적 (실제사용면적 추정): 59.97㎡ (약 18.14평)

토지지분: 35.39㎡

건물지분: 84.96㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트벽식구조

층수: 24층 건물 중 3층

사용승인일: 2001년 5월 3일

단지 규모: 총 14개동 1,181세대

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 금호동4가에 위치하며, 옥수초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 다소 고지대에 위치한 한강 인근 지역입니다. 간선도로변으로는 다양한 상점과 근린생활시설이 있으며, 각급 학교, 시장, 서울숲공원 등이 가까이 있어 주거 환경으로서의 입지 여건은 전반적으로 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 도보 약 2~3분 거리에 위치합니다. 지하철 3호선 금호역이 도보 약 8~10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 동호대교, 강변북로, 올림픽대로 진입이 수월하여 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다.

1.2. 3.주변 시설

* 교육시설: 옥수초등학교, 금옥초등학교 (인접), 광희중, 동호공고 등 (도보 거리)

* 녹지: 단지 내 녹지가 풍부하며, 단지 안의 달맞이공원으로 이어지는 산책로가 있습니다. 금호산, 응봉산 녹지가 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 금호종합시장, 금남시장 등이 인근에 위치합니다. 대형 마트는 주변에 없으나, 서울숲 인근의 상권 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

말소기준권리는 2016년 6월 24일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을6)이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권이전, 압류, 다수의 근저당권이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

* 갑3: 이영숙 소유권이전 (2004-03-25)

* 갑4: 장혜숙 소유권이전 (2014-11-21)

* 을6: 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (2016-06-24, 말소기준권리)

* 을8: 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (2016-11-25, 말소)

* 을16: 서서울새마을금고 근저당권 (2020-09-28, 말소)

* 을22: 페퍼저축은행 근저당권 (2022-02-23, 말소)

* 을24: 페퍼저축은행 근저당권 (2022-07-15, 말소)

* 갑5: 강남세무서장 압류 (2025-02-19, 말소)

* 갑6: 성동세무서장 압류 (2025-03-26, 말소)

* 갑7: 김정인 소유권이전 (상속) (2025-08-29)

* 갑8: 한국주택금융공사 임의경매개시결정 (2025-09-10, 말소)

총 등기부채권 금액 합계: 15억 3천 4백 4십만원

1.3. 2.임차인 현황

임차인 관련하여 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 매각으로 인하여 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. (물건명세서 특이사항 없음)

1.4. 상권분석

금호동 일대는 재개발 및 신축 아파트 단지가 지속적으로 공급되며 주거 환경이 개선되고 있는 지역입니다. 특히 한강 조망이 가능한 입지적 장점으로 인해 실수요자는 물론 투자자에게도 꾸준히 관심을 받는 지역 중 하나입니다. 본건이 속한 금호대우아파트는 대단지로서 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 확보하고 있으며, 주변의 금호·옥수 생활권과 더불어 왕십리, 서울숲 등 주요 상권과의 연계성도 우수하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 구조 및 시설

본건은 철근콘크리트벽식구조의 24층 건물 중 3층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 비닐쉬트 마감입니다. 급배수, 위생, 승강기, 도시가스, 지하주차장, 화재탐지 및 경보, 소화전, 출입통제 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.아파트 정보

* 아파트명: 금호대우아파트

* 주소: 서울특별시 성동구 금호동4가 800 (도로명: 서울특별시 성동구 독서당로 272)

* 준공년월: 2001년 5월 3일

* 총 세대수: 1,181세대 / 총 14개동

* 해당 동 규모: 지하 2층 ~ 지상 24층

* 주차 대수: 총 1,463대 (지하 1,207대, 지상 194대) [cite: 6 - JSON, note: JSON data shows more parking than stated in other sections]

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.현장 조사 제약

본건은 폐문 및 관계인 부재로 인해 정확한 내부 이용 상황을 파악하는 데 어려움이 있었습니다. 건축물 현황도와 주변 탐문을 바탕으로 조사되었으므로, 실제 내부 상태와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 2.토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 교육환경보호구역 (성동교육청 확인 필요)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (성동광진교육지원청 확인 필요)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역 (한강변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* 건축선 (인접도로 경계선에서 3m 후퇴선 지정)

1.7. 종합 의견

금호대우아파트는 성동구의 우수한 입지, 편리한 교통, 풍부한 녹지 공간, 그리고 한강 접근성이라는 장점을 갖춘 아파트입니다. 주변 재개발과 신축 단지 공급으로 인한 주거 환경 개선 기대감도 높습니다. 다만, 고지대에 위치하며 일부 조사 과정에서 현장 방문이 어려웠던 점, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이라 비교적 명확합니다.

1.8. 투자 포인트

* 성동구 금호동의 우수한 입지와 생활권: 서울숲, 강남 등 주요 지역 접근성이 뛰어나고 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 한강 조망 가능 단지: 일부 세대에서 한강 조망이 가능하여 높은 가치를 지닙니다.

* 대단지 아파트: 1,181세대의 대단지로 관리나 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높습니다.

* 향후 지역 가치 상승 기대: 주변 재개발 및 지역 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 24층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적은 59.97㎡ (약 18.14평)입니다. 최근 동일 단지 유사 면적(전용 59.97㎡)의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 10일: 175,000만원 (12층)

* 2026년 6월 15일: 178,000만원 (13층)

* 2026년 6월 13일: 167,000만원 (2층)

감정가는 171,000만원입니다. 3층이라는 점을 감안할 때, 2층 실거래가(167,000만원)보다는 높고, 12-13층 실거래가(175,000만원 ~ 178,000만원)보다는 낮은 수준에서 가격이 형성될 것으로 예상됩니다. 최근 실거래 평균가는 약 173,333만원 수준입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세를 종합적으로 고려하여 172,000만원 (17억 2천만원) 으로 제안합니다. 이는 보수적으로 접근하면서도 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.