나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52054 [1] 서울특별시 송파구 방이동 113 천광 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '송파나루역' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 9호선 송파나루역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제3층 제301호 외 2개호로 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 (가~다)는 각각 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 5미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

방이동 113 :도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52054 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 113, 천광 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 417,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 12.01㎡ (약 3.63평)

토지 지분: 12.01㎡ (약 3.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.25㎡ (약 6.13평)

건물 지분: 20.25㎡ (약 6.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 천광

주용도: 공동주택 (다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 5층 건물 중 3층

사용승인일: 2022년 9월 21일 (사용승인일 기준)

건축면적(대지면적): 271.9㎡ (전체 대지)

연면적: 543.72㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '송파나루역' 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 송파나루역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 5미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있습니다 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2022년 9월 30일 접수된 주식회사엘엠케이자산관리대부의 근저당권 (금1,680,000,000원)입니다.

이후 접수된 압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 권현영 (권 )

보증금: 50,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2023년 3월 6일

확정일자: 2023년 3월 6일

배당신고일자: 2025년 10월 10일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본건 경매물건은 인수되는 보증금이나 권리가 없는 것으로 분석됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 지하철 9호선 송파나루역이 인접하여 역세권의 장점을 가지고 있습니다.

4.2. 최근 거래사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 13일 거래, 방이동 166-11 (흥진맨숀, 연립), 84.96㎡, 3층, 1994년 건축, 72,400만원 (㎡당 약 852만원)

* 2026년 7월 6일 거래, 방이동 127-17 (명산나동, 다세대), 41.04㎡, 2층, 1986년 건축, 26,000만원 (㎡당 약 633만원)

* 2026년 7월 4일 거래, 방이동 119-18 (런던빌, 다세대), 55.59㎡, 4층, 2012년 건축, 51,900만원 (㎡당 약 933만원)

4.3. 시세 동향

본 물건은 전용면적 20.25㎡(약 6.13평)의 소형 주택이며, 2022년 준공된 신축 건물이라는 점이 가장 큰 특징입니다.

최근 거래된 사례 중 2012년 건축된 55.59㎡ 다세대가 ㎡당 약 933만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 신축임을 고려하면 ㎡당 가격은 최소 933만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

다만, 전용면적이 20.25㎡로 매우 협소하여, 실사용 면적 대비 가격이 높게 책정될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

지하철 9호선 송파나루역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함 여부 확인)

본 물건의 주위 환경은 일반적인 주거 및 상업 혼재 지역으로, 현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과로는 특정 혐오시설의 존재가 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 및 활용성

본 물건의 전용면적은 20.25㎡ (약 6.13평)으로 매우 협소하여, 1인 가구 이상 주거 또는 주거 외 다른 용도로 활용하기에는 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 감정가 적정성

감정가 417,000,000원은 공급 면적(20.25㎡) 대비 상당히 높은 수준입니다. 최근 거래된 인근 유사 물건들의 ㎡당 가격과 비교했을 때, 감정가가 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 제약사항

토지거래허가구역 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)이 명시되어 있으나, 경매 취득 시에는 이러한 규제가 해제되거나 적용되지 않을 수 있습니다. 다만, 향후 거래 시 관련 법규를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 송파구 방이동에 위치한 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 지하철 9호선 송파나루역 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

하지만, 20.25㎡(약 6.13평)의 매우 협소한 전용 면적과 이에 비해 높은 감정가(417,000,000원)는 투자 시 주요 고려 사항입니다. 신축이라는 장점을 바탕으로 1인 가구 대상 소형 임대 물건으로의 활용 가능성이 있으나, 투자 수익률 측면에서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 소형 주택: 송파구의 입지와 2022년 준공의 신축 건물이라는 점에서 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계 명확: 인수할 권리 및 부담이 없어 안전한 등기 권리 취득이 가능합니다.

* 안정적 임대 수익 기대: 1인 가구 대상 소형 주택으로의 임대 시, 비교적 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 417,000,000원

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적의 신축 건물은 ㎡당 약 850만원 ~ 930만원 이상으로 추정됩니다.

본 물건의 전용면적(20.25㎡)을 적용하여 산정하면 다음과 같습니다.

* ㎡당 850만원 적용 시: 20.25㎡ * 8,500,000원/㎡ = 172,125,000원 (약 1.72억원)

* ㎡당 930만원 적용 시: 20.25㎡ * 9,300,000원/㎡ = 188,325,000원 (약 1.88억원)

매우 협소한 면적과 상대적으로 높은 감정가를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위를 150,000,000원 ~ 190,000,000원으로 제안합니다.

투자 결정을 내리기 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.