나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52028 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 87-1 지하우스 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "서울선린초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 중앙보훈병원역(지하철 9호선), 둔촌역(지하철 5호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 4층 제401호로서, (2016.10.31 사용승인) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건토지는 3필지 일단의 등고 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 제차량의 진출입이 가능하고, 서측으로 폭 약 12미터 내외의 명일로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

둔촌동 87-1번지 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임. 둔촌동 86-1번지, 86-2번지 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52028 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 87-1 지하우스 비동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 439,000,000원

토지면적: 34.43㎡ (약 10.41평)

토지지분: 34.43㎡ (약 10.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.01㎡ (약 16.94평)

건물지분: 56.01㎡ (약 16.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

감정평가서요약 요약표: 구분건물감정평가요항표

건축연도: 2016년 (사용승인일: 2016.10.31)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "서울선린초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 중앙보훈병원역(지하철 9호선), 둔촌역(지하철 5호선) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건은 차량의 진출입이 가능하고, 서측으로 폭 약 12미터 내외의 명일로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 4일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(금207,900,000원)이 말소기준권리임.

* 경매개시결정: 2025년 9월 5일 한국주택금융공사의 임의경매개시결정(채권금액: 195,952,249원)으로 본 경매가 진행되고 있음.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임.

* 주의사항: 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이 점에 유의해야 함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울 강동구 둔촌동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있음.

* 인근에 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 수요를 확보하고 있음.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 지역 상권을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 본건 인근에 "서울선린초등학교"가 위치하여 자녀 교육에 유리함.

* 교통: 지하철 9호선 중앙보훈병원역 및 5호선 둔촌역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 건물 내 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 내부 확인이 불가하여 정확한 건물 상태, 설비의 작동 여부, 인테리어 수준 등을 알 수 없음. 이는 명도 시 또는 입주 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포함.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 토지는 외국인 등이 취득하는 경우 관련 법규에 따른 허가를 받아야 할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2016년 준공된 지하우스 비동의 다세대주택으로, 서울 강동구 둔촌동의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

* 우수한 교통 여건(2개 노선 지하철역 인접)과 초등학교가 가까운 정주 여건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 내부 상태 및 임대 관계 확인 불가라는 경매 특유의 정보 부족 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 다세대주택 밀집 지역으로 지속적인 주거 수요가 예상됨.

* 편리한 교통망: 지하철 2개 노선 이용 가능으로 서울 주요 지역 접근성 우수.

* 향후 개발 잠재력: 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 동일 건물(지하우스, 87-1번지)에서 2026년 5월 2일에 50.44㎡ 면적이 430,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 물건은 해당 거래 사례보다 면적이 넓은 56.01㎡이며, 감정가는 439,000,000원입니다.

* 동일 건물 거래가(430,000,000원)와 본건 감정가(439,000,000원)를 고려할 때, 면적이 넓은 점을 감안하면 잠재적 가치는 더 높을 수 있습니다.

* 최근 거래가 대비 평당 가격으로 환산 시 약 8,525,000원/㎡이며, 이를 본건 면적에 적용 시 약 477,400,000원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 450,000,000원 (본 물건의 감정가 및 동일 건물 거래가, 면적 대비 잠재적 가치를 종합적으로 고려한 금액으로, 입찰 참여 시 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.