나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경682 [1] 서울특별시 구로구 오류동 217-10 대신아트빌 제에이동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오남중학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철 7호선 '천왕역'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 -층/ 지상 5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2009-07-24) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약5m내외, 북측으로 약6m내외, 서측으로 약8m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경682 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 물건 명세

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 217-10 대신아트빌 제에이동 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하 -층/지상 5층 건물 내 제2층 제201호 (사용승인일: 2009년 07월 24일)

이용 상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 353,000,000원

토지 면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

토지 지분: 36.717㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 66.41㎡ (약 20.09평)

건물 지분: 66.41㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오남중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로서, 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '천왕역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가 구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망) 및 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할)에 포함되어 있으며, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (작성일: 2026년 3월 13일)

소유권 이전: 박정남 (2009-11-09), 정도회 (2019-06-21, 매매가 233,000,000원)

근저당권: 오정농업협동조합 (2019-07-03, 133,200,000원)

근저당권: 페퍼저축은행 (2021-12-28, 65,000,000원)

압류: 이천세무서장 (2024-04-01)

임의경매 개시 결정: 오정농업협동조합 (2025-09-11, 124,583,029원) - 사건번호: 2025타경682

임의경매 개시 결정: 주)페퍼저축은행의 양수인 (2025-10-28) - 사건번호: 2025타경12881

등기부채권 총액: 198,200,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 오정농업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2019-07-03)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 가능한 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 등기부상 지상권 설정에 대한 명확한 기재는 없으나, 해당 권리 존재 여부 및 내용에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 보증금 합계: 0원 (인수하는 보증금 없음)

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건(대신아트빌, 2009년식, 건물면적 66.41㎡)과 유사한 오류동 일대 다세대주택 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 3월, 1989년식의 36.44㎡ 면적 주택이 19,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 545만원).

2026년 3월, 2019년식의 46.41㎡ 면적 주택이 28,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 614만원).

2026년 7월, 2004년식의 74.43㎡ 면적 주택이 25,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 335만원).

본 건물의 건축 연도(2009년식)와 면적(66.41㎡)을 고려할 때, 최근 연식 및 유사 면적의 거래 사례(보네르캐슬, 2019년식)의 평당 단가(약 614만원)를 적용하면 약 40,780만원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

또한, 비교적 연식이 있는 사례(한보빌라, 1989년식)의 평당 단가(약 545만원)를 적용하면 약 36,250만원 수준으로 추정됩니다.

제시된 감정가 353,000,000원은 최근 거래 사례의 하단부 또는 보수적인 평가로 판단됩니다.

4.2. 건물 연식 대비 가치 평가

본 건물은 2009년식으로 비교적 신축에 속하며, 이는 시장에서 선호도가 높은 연식입니다. 최신 준공 연도의 인근 주택 시세와 비교 시, 본 건물의 가치 상승 잠재력이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 -층/지상 5층 건물 중 제2층 제201호이며, 2009년 7월 24일 사용승인을 받았습니다. 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

본건 인근에는 오남중학교가 소재하며, 도보 거리 내에 지하철 7호선 천왕역과 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화물건

본 사건은 동일 물건에 대한 중복 경매 사건(2025타경12881)이 존재하며, 유동화 물건으로 분류되어 일반 경매 절차와는 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

6.2. 인수 가능한 권리 (지상권)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용에 대한 철저한 확인이 필수적이며, 인수 시 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 법규 제한

토지이용계획상 '교육환경보호구역'에 포함되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다. 또한, '대공방어협조구역'으로 지정되어 군사기지 및 군사시설 보호법상의 건축 규제를 받을 수 있습니다. '토지거래계약에 관한 허가 구역'으로, 잔금 납부 후 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지 거래 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2026년 8월 25일까지 유효).

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 교통 요지에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 건축 연식과 함께 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정된 것으로 판단되어 시세 차익의 기회가 있을 수 있습니다. 다만, 인수 가능한 지상권의 존재 가능성, 중복사건 및 유동화물건이라는 특수성, 그리고 여러 법규적 제한 사항은 입찰 전 반드시 면밀히 조사하고 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 임차인이 없어 명도 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서남권 준신축급 다세대주택으로 장기적인 가치 상승 기대.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 실현 가능성.

* 임차인 현황상 명도 리스크 없음.

* 지하철 7호선 천왕역 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

9. 예상 입찰가

본건 건물 면적 66.41㎡ (약 20.09평) 기준, 최근 거래 사례 중 신축 연도(2019년식)를 고려한 평당 단가(약 614만원)를 적용 시 약 40,780만원으로 추정됩니다. 또한, 연식이 있는 거래 사례(1989년식)의 평당 단가(약 545만원)를 적용 시 약 36,250만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 353,000,000원을 기준으로, 인수 가능한 지상권 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

따라서, 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 353,000,000원 ~ 388,300,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 지상권 관련 조사를 완료하고, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 시장 상황을 종합적으로 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.