나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11950 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""월정초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 ""화곡역(지하철 5호선)""이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제5층 제503호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(가)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 폭 약 35미터 내외, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-03)
기호(2,3): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11950 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제5층 제503호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 29.02㎡ (약 8.78평)

* 전용면적: 33.8㎡ (약 10.22평) (최근 매매 정보 기반)

* 토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

* 감정가: 285,000,000원

* 신축 연도: 2022년

1.1. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 1층/지상 9층 건물 내 5층 503호. 2022년 5월 사용승인되었습니다.

* 토지 이용: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 372-73번지에 소재한 "케이씨타운" 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 매각 정보

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO

* 경매 개시 결정일: 2025년 9월 5일 (채권자: 주택도시보증공사)

2. 입지조건

* 주변 환경:

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.

* 교통 여건:

* 본건 소재 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 "화곡역(지하철 5호선)"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 부지는 북측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 현황:

* 말소기준권리: 2025년 9월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(서울남부지방법원 2025타경11950)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 임차권 등기 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서 상 명확히 기재된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정경진) -> 정

* 보증금: 329,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 4일, 확정일자: 2022년 9월 26일, 배당신고일자: 2024년 6월 27일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되므로, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.)

* 특별 매각 조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설:

* 본건이 소재한 화곡동 372-73번지 일대는 "케이씨타운"을 중심으로 다양한 근린생활시설이 밀집한 노선 상가지대입니다. 오피스텔 및 주택가와 인접하여 상권 배후 수요가 풍부합니다.

* 지역 특성:

* 강서구 화곡동은 서울 서남부의 주요 주거 및 상업 지역으로, 지속적인 개발과 함께 지역 가치가 상승하고 있는 곳입니다. 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 교통망이 발달되어 있으며, 다양한 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

5. 생활정보

* 교육시설:

* 본건 북측 인근에 월정초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설:

* 주변에 다수의 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크:

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 없음으로 인해 권리 인수 부담은 사실상 없으나, 계약서상 명시된 특별 매각 조건의 세부 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* 건축 및 법규 관련 리스크:

* 본건은 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함되어 향후 건축이나 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수자는 허가가 필요할 수 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 경매 물건의 특성상 낙찰자에게 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 향후 거래 시 유의해야 합니다.

* 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2022년 신축된 소형 오피스텔로, 강서구 화곡동의 역세권 입지에 위치하여 투자 및 실거주 가치가 높은 물건입니다.

* HUG 관련 특별 매각 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 명확하며, 신축 건물로서 추가적인 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 다만, 공항 관련 규제, 토지거래허가구역 지정, 소형 면적으로 인한 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 준공으로 깔끔한 내부 상태 및 최신 설비 이용 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 명확한 권리관계: HUG 관련 특별 매각 조건으로 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 임대 수요가 풍부한 오피스텔 (전용면적 33.8㎡)입니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 "케이씨타운" 오피스텔(372-73번지)의 5층 및 4층이 2024년 3월 2일 각각 332,000,000원 및 333,000,000원에 거래되었습니다. 이는 전용면적 33.8㎡ 기준으로 3.3㎡당 약 1,000만원 이상의 시세 수준입니다.

* 본건의 감정가는 285,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 4,700만원~4,800만원 가량 낮게 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금 0원, 명확한 권리 관계, 최신 건축 연도 등을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 최근 실거래가(약 332,000,000원)를 참고하여, 본 물건의 상태 및 향후 시장 전망 등을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

* 입찰 희망가는 290,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.