나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11946 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 166-15 라움하우징 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 북측 인근에 소재하며, 주위는
다세대주택, 공원, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2020.04.10)

외벽 : 치장 벽돌 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 승강기설비가 구비되어
있으나, 기준시점 현재 승강기 운행금지 안내문이 부착되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접대지 대비 2필 일단의 동하향 완경사의 세장형 토지로서, 공동주택
의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 (1), (2) 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지
구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외
국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타참고사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11946 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 166-15 라움하우징 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 276,000,000원

토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 정보

건물명: 라움하우징

건축물 사용승인일: 2020년 04월 10일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

총 층수: 6층 (해당 물건은 4층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '서울신정초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 공원, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

본 건의 말소기준권리(2023-05-23, 압류)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 관련 내용은 명시되어 있으나 관련 등기는 확인되지 않음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 21일

* 확정일자: 2020년 10월 26일 (등기부 요약 기준)

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 본 건은 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 275,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

주거 지역으로, 일부 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 주변 개발 현황 및 향후 개발 가능성은 추가적인 조사가 필요합니다.

4.2. 생활 편의시설

근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

4.3. 교육 시설

서울신정초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5. 건물 상세 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트 구조로, 2020년 4월에 사용 승인되었습니다. 외벽은 치장 벽돌, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 전반적인 건물 상태는 비교적 양호한 편이나, 승강기 운행 중단 문제가 있습니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 현재 승강기 운행이 금지되어 있습니다.

6. 토지 이용 현황

6.1. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접 필지와 함께 동하향 완경사의 세장형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 관련 리스크

* 승강기 운행 중단: 현재 승강기 운행이 중지된 상태로, 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 법규 및 제한 관련 리스크

* 공항 관련 구역: 공항시설법에 따른 원추표면구역, 중요시설물보호지구로 지정되어 있어 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역: 대공방어협조구역에 포함되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상의 경우 토지 거래 계약 시 허가를 받아야 합니다.

7.3. 권리관계 관련 리스크

* HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각: 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수한 조건이 부여되어 있습니다. 이로 인해 매수인과의 협의 또는 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 주변 시세 분석

8.1. 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

- 2026년 7월, 19.98㎡(약 6.04평) 규모의 '더원' 빌라 4층이 216,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2019년)

- 2026년 7월, 37.44㎡(약 11.33평) 규모의 빌라 2층이 150,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1986년)

- 2026년 7월, 37.56㎡(약 11.36평) 규모의 '시원그린빌' 3층이 160,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2002년)

8.2. 시세 비교

본 건물의 전용면적(29.90㎡)과 건축년도(2020년)를 고려할 때, 가장 유사한 조건인 '더원' 빌라의 최근 거래가(216,000,000원, 19.98㎡)를 기준으로 평당 가격을 산출하면 약 10,810,810원/㎡입니다. 이를 본 건물의 면적(29.90㎡)에 적용 시 약 323,243,229원의 시세가 형성될 수 있습니다.

그러나 본 건물의 감정가는 276,000,000원이며, 승강기 운행 중단 및 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로, 즉각적인 대수선 부담이 적습니다.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 대중교통 이용이 편리하고, 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 잠재적 임대 수익: 승강기 문제 해결 및 권리 관계 명확화 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 하지만 승강기 운행 중단, 공항 및 군사시설 관련 제한 구역 편입, 그리고 HUG 인수조건 변경이라는 복잡한 권리 관계는 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건부 매각은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

11. 예상 입찰가

감정가 276,000,000원 대비 승강기 문제 및 특수 조건 등을 고려하여, 보수적으로 약 90% 수준인 248,400,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 권리 관계에 대한 철저한 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.