나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11905 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제8층 재803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ""염동초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철9호선 ""등촌역"" 이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제8층 제803호로서,
(사용승인일: 2022.02.11.)

외벽: 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로인 양천로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 염창동 246-9번지 더에스에스타운 제8층 재803호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11905 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 403,000,000원이며, 건물 전용면적은 23.72㎡ (약 7.17평), 토지 지분 면적은 7.87㎡ (약 2.38평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

주요 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염동초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 9호선 "등촌역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

인접 도로 상태

본건은 남서측으로 광대로인 양천로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 도로에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 강서세무서장의 압류 등기(2023.03.13.)입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김성원)

* 보증금: 389,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-14

* 배당신고일자: 2023-08-04

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권(김성원)은 말소 처리되었습니다.

등기부 요약

등기부상 소유권 보존 등기 이후 공유자 이전, 압류, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등기 등이 다수 설정되었으나, 본 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,409,000,000원입니다.

인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

특별 매각 조건

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다.

4. 상권분석

주변 시세 비교

본건(더에스에스타운, 전용면적 23.72㎡, 2022년식)과 유사한 조건의 인근 "한경렉스플레이스"(전용면적 25.93㎡, 2021년식)가 2026년 6월 15일 31,000만원에 매매되었습니다. 이는 평당 약 395만원 수준의 거래가입니다.

건물 특징

본건은 2022년 2월 사용승인된 "더에스에스타운"으로, 신축급 오피스텔 겸 도시형생활주택입니다. 총 10층 건물 중 8층에 위치하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

시세 동향

본건의 감정평가액은 403,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가가 310,000,000원임을 감안할 때, 감정가와 실제 시세 간 상당한 격차가 존재합니다. 이는 본건이 감정가 대비 저렴하게 낙찰될 가능성을 시사하며, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕으로, 10층 건물 중 8층에 위치합니다. 외벽은 외장석 붙임 마감, 창호는 PVC 창호로 시공되었습니다. 난방, 위생, 급배수, 화재감지, 소화전 설비 및 승강기, 주차장 등 생활에 필요한 각종 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설

본건 인근에 염동초등학교가 위치하고 있으며, 지하철 9호선 등촌역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있습니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주변 환경

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 조화롭게 어우러진 복합 주거 및 상업 지역으로, 주거와 상업 기능을 동시에 누릴 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

미확인 내부 상태

현 거주인이 부재하고 폐문 상태여서 내부 구조, 이용 상황, 확장 여부 등을 정확히 확인하지 못했습니다. 이러한 정보는 집합건축물대장, 건축물 현황도, 외부 관찰 및 탐문 등을 통해 추정되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 임대 관계 역시 미상입니다.

토지 이용 제한

본건 토지는 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건축물 증축, 재건축 또는 토지 거래 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 환경 조사 및 지도 검색 결과, 본건의 직접적인 인근 지역에서는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)로 간주될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 자체의 상태와 상품성이 우수하다는 장점이 있습니다.

권리 분석 결과, 인수되는 권리가 없으며 임차인의 대항력도 없어 권리 관계가 매우 명확하고 안전하다는 점은 투자자에게 큰 메리트가 됩니다.

다만, 본건의 감정평가액(403,000,000원)과 최근 유사 면적의 실거래가(310,000,000원) 사이에 상당한 격차가 존재하므로, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 장기적인 개발이나 활용 계획 수립 시 해당 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 상품성이 뛰어나 임대 수요 확보가 용이하며, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 명확하며, 인수 부담이 전혀 없어 안전하게 투자할 수 있습니다.

* 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나며, 이는 임차인 모집에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 좋은 투자 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 없고, 임차인의 대항력 또한 없어 권리상의 위험은 매우 낮은 상태입니다.

시세 분석 결과, 유사 면적의 최근 거래 사례가 310,000,000원임을 감안할 때, 310,000,000원에서 350,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 10%~20% 할인된 가격인 약 320,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

본 보고서에서는 330,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.