나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11901 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘지하철 2,5호선 까치산역’북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 도보 약 2분거리에 지하철 2,5호선"까치산역"이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2021.09.16.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 346-117 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 346-117번지, 으뜸캐슬2차 제6층 제602호에 소재한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11901 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 6층에 위치하며, 사용승인일은 2021년 9월 16일로 비교적 신축에 해당합니다.

토지 면적은 22.57㎡(약 6.83평)이며, 건물 면적은 29.98㎡(약 9.07평)입니다.

감정가는 379,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

주요 채권자는 주OOOOOOO 입니다.

건물의 신주소는 서울특별시 강서구 강서로15길 19 (화곡동)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2,5호선 까치산역에서 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 도보 약 2분 거리에 지하철 2,5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지이며, 현재 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 24일에 접수된 강서세무서장의 압류(갑5)이며, 본 경매(갑7) 또한 말소 대상입니다.

등기부등본상 소유권보존, 신탁등기말소, 공유자지분 이전(매매, 말소됨), 주택임차권(김동호, 435,000,000원, 말소됨), 각종 압류, 강제경매(주택도시보증공사, 435,000,000원, 말소됨) 등이 기재되어 있으나,

매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

인수할 권리 및 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.03.15. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김 ): 보증금 435,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.02.04, 확정일자 2022.02.04, 배당신고일자 2023.08.29. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

인근 지하철역(까치산역) 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 주거 형태의 건물들이 분포하고 있습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과,

2018년에 준공된 'M펠리체'(37.05㎡, 6층)가 2026년 5월 1일에 300,000,000원에 거래되었습니다.

2000년에 준공된 '한양'(53.84㎡, 4층)이 2026년 5월 4일에 255,000,000원에 거래되었습니다.

1995년에 준공된 '기린아트빌라'(41.32㎡, 1층)가 2026년 5월 3일에 169,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2021년에 준공된 건물로, 유사 연식의 'M펠리체'와 비교했을 때, 본건(29.98㎡)의 시세는 약 240,000,000원에서 270,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가(379,000,000원)는 주변 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 고도 제한 등 건축 관련 규제가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택, 단독주택, 상가, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

까치산역 인근으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

주변 학군 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 주거 지역으로서의 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

특별매각조건으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각" 및 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특이사항이 있습니다.

이는 법적으로는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되며, 임차권 등기가 말소된다는 것을 의미하지만,

실제 명도 진행 시 임차인과의 협상 과정에서 예상치 못한 마찰이나 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성이 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

'임대관계 미상'이라고 명시되어 있으나, 임차인 정보는 제공되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 으뜸캐슬2차 내 도시형생활주택으로, 신축 건물이라는 점과 까치산역 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리분석상으로는 인수할 권리나 부담이 없어 명확하게 권리관계를 정리하고 낙찰받을 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었으며, 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

신중하게 접근한다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 하자 보수 등 초기 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 서울 강서구, 지하철 2,5호선 까치산역 인근으로 교통 및 주거 편의성이 양호합니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수하는 부담이 없습니다.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 379,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건(29.98㎡)의 적정 시세는 약 240,000,000원에서 270,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 감정가보다는 시세 수준에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 입찰 당시의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

보수적인 접근을 고려한다면 250,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.