나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12057 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 65-2 세화리치빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철5호선 신길역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 신길역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 5층 502호로서 외벽 : 외장석재 붙임 등 내벽 : 벽지, 내장타일 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 근린생활시설 및 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12057 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 65-2 세화리치빌 제5층 제502호

건물명: 세화리치빌

용도: 다세대주택

건축년도: 2018년 (준공 연도 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 5층 502호

이용상태: 다세대주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 256,000,000원

토지면적: 13.08㎡ (약 3.96평)

토지지분: 13.08㎡ (약 3.96평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.86㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철 5호선 신길역 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 5호선 신길역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

물건지 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2017년 8월 29일 (김형후 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2018년 10월 23일 (류남수, 매매)

* 주택임차권: 2024년 1월 12일 (유선미, 보증금 236,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 2025년 9월 11일 (주택도시보증공사, 채권액 236,000,000원) - 말소 기준 권리

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (실거주자: 유 )

* 보증금: 236,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 19일

* 확정일자: 2020년 9월 28일

* 배당신고일자: 2024년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 'HUG 인수조건 변경, 공동담보' 건으로, 주의사항에 따라 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 대항력이 없으므로, 임차인의 권리는 경매로 소멸될 가능성이 높으나, 상기 조건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리 및 말소 기준 권리

말소기준권리는 2025년 9월 11일 접수된 강제경매(갑9)입니다. 이에 따라 주택임차권(을3)을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 본 건에서는 해당 사항 없음.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 236,000,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 채권액 기준)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

물건지 주변은 주거용 건물(공동주택, 오피스텔)과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 활동 및 주거 생활이 모두 이루어지는 복합 상권입니다. 지하철역 인근으로 유동인구 및 배후수요가 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 다수의 편의점, 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등이 소재할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 현황은 현장 확인 필요)

4.3. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다양한 교육 시설이 분포하고 있을 것으로 추정됩니다. 특히, 본 건은 교육환경보호구역에 해당하므로, 인근 학교와의 거리를 포함한 세부적인 교육 환경은 남부교육청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4.4. 기타 주변 시설

신길역과 인접하여 다양한 교통 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 조건

가장 중요한 리스크는 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 만약 임차인이 이 조건을 이행하지 않거나, HUG 인수 조건 변경에 따라 매수인이 잔여 보증금 반환 의무를 일부 승계해야 하는 상황이 발생할 경우, 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, 상기 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 적용됩니다. 특히, 외국인 등에 대한 토지거래허가구역 지정(2025.8.26.~2026.8.25.)은 향후 매수인의 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

5.3. 기타

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 건은 서울 영등포구 신길역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 건축된 건물(2018년)로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 임차인 조건과 토지이용계획상의 다양한 제한사항은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 리스크 요인입니다. 임차인 관련 조건이 매수인에게 불리하게 작용할 경우 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관련 절차 및 조건을 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 서울 핵심 지역(영등포구) 역세권 입지 (지하철 5호선 신길역 인근)

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능

* 감정가 대비 시장가치 상승 여력 존재

8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(여의도투웨니퍼스트, 2018년 건축, 유사 면적)에 따르면, 최근 거래가는 3.3㎡당 약 1,150만원 ~ 1,180만원 수준입니다. 본 건의 건물 면적(29.86㎡)을 기준으로 산정 시, 현 시세는 약 3억 4천만원 ~ 3억 5천 5백만원 정도로 추정됩니다.

감정가는 2억 5천 6백만원이며, 임차인 관련하여 인수 보증금이 없는 것으로 분석될 경우, 이를 고려한 입찰 전략 수립이 가능합니다.

리스크 요인을 감안하되, 시장 시세와의 격차 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 선에서 보수적으로 산정합니다.

추정 예상 입찰가: 2억 8,000만원 ~ 3억 1,000만원

(상기 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 현황, 권리 분석 결과 재확인 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.