나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12002 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 '양평역(지하철5호선)' 남서측에 소재한 오피스텔로서 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 아파트 등이 위치함.

교통상황

본건은 북측으로 광로에 접하고 서측으로 영등포로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 지하철역(양평역 5호선) 및 버스정류장이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 4층 제 401호(사용승인:2020.11.18.)로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 오피스텔 및 사무소 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 광로와 접하고 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접함), 가축사육제한구역((예외:애완및방범용 가축)지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설설치제한지역(맑은환경과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경12002 (1)

소재지

서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제4층 제401호

용도

오피스텔

감정가

334,000,000원

토지면적

13. 25㎡ (약 4.01평)

토지지분

13. 25㎡ (약 4.01평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

32. 01㎡ (약 9.68평)

전용면적 (JSON 기준)

20. 98㎡ (약 6.35평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가에 소재한 오피스텔입니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황은 북측으로 광로, 서측으로 영등포로에 접하여 차량의 접근 및 주차가 용이하며, 인근에 지하철 5호선 양평역 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 4층에 위치하며, 2020년 11월 18일 사용승인되었습니다.

외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

위생 및 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리

2025년 9월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5)입니다.

말소예정 권리

주택임차권 (을1, 박송이, 2025년 2월 12일 접수). 비록 접수일자는 말소기준권리보다 앞서지만, 등기부상 '말소' 표기되어 있으며, 매각조건에 따라 임차권등기 말소 조건입니다.

인수되는 권리

없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박송이)

* 보증금: 336,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 15일

* 확정일자: 2021년 1월 29일

* 배당신고일자: 2025년 2월 12일

* 대항력: 없음

특이사항

임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약

* 갑1: 2020년 11월 23일 소유권보존 (권미진 외 1명)

* 갑3: 2021년 2월 15일 소유권이전2번신탁등기말소 (권미진 외 1명)

* 갑4: 2024년 6월 19일 3번 오하경 지분 전부 이전 (권미진)

* 갑5: 2025년 9월 9일 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

등기부채권 총액: 336,000,000원

1.4. 상권분석

본건은 서울 지하철 5호선 양평역 역세권에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

인접한 도로망이 발달하여 차량 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 양평역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용 용이

* 주거환경: 오피스텔 및 소규모 아파트가 혼재된 주거지역으로, 비교적 조용한 환경

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역으로, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25) 등 다양한 규제를 받고 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 조건

주택도시보증공사의 임차권이 존재하나, 대항력이 없고 매각조건에 따라 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 요구되므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 이러한 조건 이행 여부를 매각기일 전에 명확히 확인해야 합니다.

혐오시설

본건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 반드시 현장 조사 및 주변 환경 분석을 통해 혐오시설 존재 여부를 추가로 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 어반스테이 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리인수 부담은 없습니다.

다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 시세 파악 및 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

또한, 다양한 토지이용 규제가 존재하므로 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 양평역 도보 이용 가능 거리로 직주근접성이 우수합니다.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성이 양호합니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 향후 임대수익 또는 시세차익 기대: 입지 조건과 건물 상태를 고려할 때, 임대수익 확보 및 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 334,000,000원

최근 실거래가 (2025년 6월 7일): 283,000,000원 (전용 20.98㎡)

본건은 전용면적 20.98㎡ (건물면적 32.01㎡)으로, 최근 거래된 물건과 유사한 조건입니다.

감정가는 3억 3천4백만 원이나, 최근 실거래가는 2억 8천3백만 원으로 약 5천1백만 원의 차이를 보입니다. 이는 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

최근 실거래가 수준을 참고하여 보수적으로 접근할 경우, 2억 8천만 원 ~ 3억 1천만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본건의 정확한 가치 평가를 위해서는 최근 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 공실률 등을 면밀히 추가 분석해야 합니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가는 290,000,000원으로 제안합니다. (인수 보증금 0원 적용)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.