나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11989 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "서울대영고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건 내 제9층 제903호로서, (사용승인일:2021-01-08) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 사다리형의 토지로서 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약30미터, 동측으로 노폭 약4미터, 남측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 (1)신길동 261-11:근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11989 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제9층 제903호

감정가: 548,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 부동산 현황

토지 면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

건물 면적: 54.66㎡ (약 16.54평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "서울대영고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 주상용 건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 생활 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 주변 반경 700m 이내에는 편의점 18곳, 병원/약국 92곳 등이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리인 농협은행의 근저당권(을3) 이하 모든 권리(임의경매 포함)는 매각으로 소멸합니다.

소유권이전/신탁등기 말소 (갑2)

근저당권 (을3, 농협은행, 360,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권 (을4, 문승철, 500,000,000원) - 인수 (대항력 있음)

임의경매개시결정 (갑3, 농협은행, 205,733,049원) - 말소

등기부채권 총액: 860,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (문승철)

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-10

확정일자: 2023-03-03

배당신고일자: 2025-06-02

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 농협은행의 근저당권(을3) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸합니다.

임차인 문승철의 주택임차권(을4)은 대항력이 있어 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 신길동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

본건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 향후 전망

재정비촉진지구 지정으로 인한 인프라 개선 및 주거 환경 변화가 예상됩니다.

신길뉴타운 개발 완료 및 신안산선 개통 수혜 기대 지역으로, 주거 환경 개선 및 가치 상승이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물

사용승인일: 2021년 1월 8일

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

주요 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차장 등

인접 도로: 북측 약 30미터, 동측 약 4미터, 남측 약 6미터 내외 도로 접함.

5.2. 지역 시설

주변에는 서울대영고등학교, 다수의 오피스텔, 주상복합, 아파트 등이 위치합니다.

주변 반경 700m 내 유흥시설 및 성범죄자 수는 낮은 편으로, 동네 안전 점수는 4/10점 수준입니다.

주변에 쓰레기 소각장, 하수종말처리장 등 대표적인 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 5억 원 전액 미변제 시 매수인이 인수해야 하므로 상당한 부담이 될 수 있습니다.

감정가 5.48억 원 대비 임차인 보증금 5억 원은 매우 높은 비중을 차지합니다.

재정비촉진지구의 개발 계획 및 일정 변동 가능성이 존재합니다.

7. 투자 포인트

신축급 오피스텔(2021년 준공)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

재정비촉진지구 지정 및 신길뉴타운 개발로 인한 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

신길역세권(1, 5호선) 및 향후 신안산선 개통으로 인한 교통 편의성 증대가 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로서 입지 조건 및 향후 개발 가능성을 갖추고 있습니다.

그러나 5억 원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 입찰 전 철저한 권리 분석과 인수 금액 산정이 필수적입니다.

임차인의 배당 여부 및 잔액 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 낙찰 후의 수익성을 결정하는 핵심 요소입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용 30㎡ 내외)의 서경팰리스101 오피스텔 매매가는 2.45억 ~ 2.7억 원 수준입니다.

또한, 본건이 속한 신길동 일대 유사 오피스텔의 경우, 분양면적 13평형(전용 약 40㎡)이 3억 중반대에 거래되는 사례도 있습니다.

유사 면적(약 16.54평)의 오피스텔의 평당 매매가를 1,100만원 ~ 1,800만원으로 가정할 경우, 시세는 약 1.8억 ~ 3.0억 원 수준으로 추정됩니다.

감안 시, 본건의 시장가치는 약 6.5억 ~ 7.5억 원으로 추정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 500,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있습니다.

인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치 평가를 바탕으로 입찰가를 산정해야 합니다.

시장 시세(약 6.5억 ~ 7.5억 원)에서 인수 보증금(5억 원)을 제외하면, 최대 입찰 가능 금액은 약 1.5억 ~ 2.5억 원 수준으로 계산됩니다.

제시된 감정가는 548,000,000원이나, 이는 인수해야 할 보증금 5억 원과 비교할 때 높은 금액으로, 입찰 시 보증금 인수분을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 2.0억 ~ 2.5억 원

본 권장 입찰가 범위는 인수 보증금 5억 원을 제외한 순수 부동산 가치를 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 상세 조사 및 권리 분석 결과, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.