나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11819 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제15층 제1509호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 지하철 2호선 및 7호선 "대림역(구로구청)"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 / 지상 16층 건내 제15층 제1509호로서 (사용승인일: 2012.11.02) 외벽: 복합판넬, 석재 마감 등, 창호: 시스템 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔-126실), 공동주택(도시형생활주택 원룸형-84세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 각각 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

한국토지주택공사의 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 98-10번지에 소재한 비즈트위트 그린 제15층 제1509호 도시형생활주택입니다.

본 물건의 감정가는 112,000,000원이며, 토지면적은 2.71㎡(약 0.82평)이고 건물면적은 15.11㎡(약 4.57평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO이며, 물건의 사용승인일은 2012년 11월 2일입니다.

1.1. 입지조건

주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 도시형생활주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:appraisal_summary]

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 2호선 및 7호선 "대림역(구로구청)"이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite:appraisal_summary]

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황

* 갑3: 전종식 소유권이전 (2012.11.29)

* 을1: 한국토지주택공사 주택임차권 (2024.04.01 접수, 보증금 131,000,000원, 전입 2022-03-18, 확정 2022-02-07)

* 갑4: 임승한 소유권이전 (2022.03.25, 매매 125,000,000원)

* 갑5: 구로구 압류 (2025.02.20) - 말소기준권리

* 갑6: 서울보증보험 강제경매 (2025.09.10, 132,345,890원) - 본 경매 신청 채권자

* 갑7: 국민건강보험공단 압류 (2025.09.18)

말소기준권리

갑5 구로구 압류 (2025.02.20)

매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금은 0원입니다.

주요 임차인 현황

* 한국토지주택공사:

* 보증금: 131,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-02-07

* 배당신고일자: 2024-04-01

* 대항력: 없음 [cite:tenant_info]

주요 권리 분석 요약

본 물건은 등기부상 말소기준권리보다 선순위로 배당받을 권리가 없으므로, 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권이 등기되어 있으나 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. [cite:tenant_info]

물건명세서에 따르면, 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. [cite:property_statement_notes] 이는 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 낮다는 것을 의미하나, 해당 조건이 명확히 이행되는지 철저히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권 지역에 위치합니다. [cite:appraisal_summary]

건물은 업무시설(오피스텔-126실)과 공동주택(도시형생활주택-원룸형-84세대)으로 이용 중입니다. [cite:building_registry_json]

1.4. 생활정보

건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 3층부터 지상 16층까지 있습니다. 본 물건은 해당 건물의 15층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. [cite:building_registry_json, appraisal_summary]

설비 내역

위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재 탐지 및 스프링클러, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite:appraisal_summary]

주변 시설 및 도로

"구로중학교" 북측에 인접해 있으며, 남동측으로는 노폭 약 12미터의 포장도로와 접해 있습니다. [cite:appraisal_summary]

1.5. 주변 시세 분석

본건의 전용면적은 15.11㎡ (약 4.57평)이며, 건물 준공 연도는 2012년입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연도(2012년 준공)의 인근 다세대 주택(21.75㎡)이 2026년 7월 6일 299,900,000원에 거래되었습니다. [cite:json_sales_data]

이를 기준으로 단위 면적당 시세를 산출하면 약 13.8백만원/㎡ (약 45.6백만원/평) 수준입니다.

본건의 면적(15.11㎡)에 유사 시세를 적용할 경우, 대략 208,100,000원 (15.11㎡ * 13.8백만원/㎡) 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가(112,000,000원)는 이러한 최근 시세와 비교했을 때 상당히 낮은 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 없는 임차인의 인수 조건: 한국토지주택공사의 임차권이 등기되어 있으나 대항력은 없습니다. [cite:tenant_info] 다만, 서울보증보험 주식회사가 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 이 조건이 확실히 이행되는지 확인이 필요합니다. [cite:property_statement_notes]

감정가와 실거래가 간의 큰 차이: 감정가(112,000,000원)와 유사 조건의 실거래가(약 3억원 내외) 사이에 상당한 괴리가 있어, 감정평가액이 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. [cite:json_sales_data]

토지이용계획상 제한: 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획상 제한이 존재하여 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다. [cite:appraisal_summary]

1.7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 1인 가구에 적합한 소형 면적이라는 장점이 있습니다. 권리 관계는 명확하나, 임차보증금 인수와 관련된 SGI 조건의 이행 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 반영 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 편리한 교통

1인 가구에 적합한 소형 면적

감정가 대비 높은 시세로 인한 시세 차익 기대

조건부 임차보증금 인수 부담 최소화 가능성

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 112,000,000원입니다.

그러나 주변 유사 물건의 최근 실거래가(2012년 준공, 21.75㎡ 기준 약 300,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 훨씬 높게 형성될 것으로 예상됩니다. [cite:json_sales_data]

유사 물건의 단위 면적당 가격(약 13.8백만원/㎡)을 적용하여 본건 면적(15.11㎡)에 산출하면 약 208,100,000원 수준의 시세가 파악됩니다.

따라서, 감정가가 시세보다 상당히 낮게 책정된 점을 고려하여, 시장 가격에 근접하는 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 시장 가격의 하단부 또는 감정가 대비 높은 비율로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 약 150,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. 이는 시세 반영 및 잠재적 투자 가치를 고려한 금액이며, SGI 관련 조건이 명확히 이행된다는 가정 하에 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.