나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11899 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 33-114 위드캐슬 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2020.07.20) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[33-114번지], [33-175번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환 경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목 : [도로] 한정).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11899 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 33-114 위드캐슬 제2층 제202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 232,000,000원

* 건물면적: 29.87㎡ (약 9.03평)

* 토지면적: 17.80㎡ (약 5.39평) - (토지 지분 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 문OO (문성민)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 동측 인근

* 주위환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남인천세무서장 압류 (2021년 3월 10일 접수)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 문성민 (보증금 220,000,000원). 2020년 8월 24일 전입, 2020년 8월 12일 확정일자, 2023년 6월 12일 등기접수. 본 권리는 임차보증금 전액 변제 시까지 매수인에게 대항 가능하며, 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 갑3(압류-남인천세무서), 갑4(가압류-주택도시보증공사), 갑5(압류-안산세무서), 갑6(압류-구로구), 갑8(압류-동안산세무서), 갑11(강제경매-문성민) 등 대부분의 권리가 말소기준권리 이후에 설정되었거나 경매 절차에 따라 소멸 예정입니다.

* 기타 임차인 현황:

* * 김숙자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023년 7월 17일. 대항력 없음.

* * 신범수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024년 6월 10일. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 개봉동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 다세대 주택 밀집 지역의 특성상 대형 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상가 및 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래 사례 (2026년 3월 기준):

* 개봉동 317-2, 리치그린B (72.48㎡): 220,000,000원 (㎡당 약 303.5만원)

* 개봉동 458-7, 성화단지 (53.37㎡): 100,000,000원 (㎡당 약 187.4만원)

* 개봉동 333-8, SKYVILLE (44.64㎡): 175,000,000원 (㎡당 약 391.9만원)

* 본건(29.87㎡)의 감정가(232,000,000원)는 ㎡당 약 776만원으로, 최근 주변 실거래가(㎡당 약 187만~392만원) 대비 현저히 높은 수준입니다.

* 특히, 2012년 건축된 리치그린B(72.48㎡)가 220,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 실제 시장 가치 대비 과대평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 건물명: 위드캐슬

* 주구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제202호

* 사용승인일: 2020년 7월 20일 (비교적 신축 건물)

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 시설 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근 개웅중학교 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 220,000,000원의 임차인 문성민의 보증금을 매수인이 전액 인수해야 합니다. 이는 본건 감정가(232,000,000원)의 약 94.8%에 해당하는 금액으로, 매수인의 초기 투자 부담이 매우 큽니다.

* 실거래가 대비 높은 감정가: 주변 다세대주택의 실거래가 추이를 고려할 때, 본건의 감정가가 과도하게 높게 책정되어 있어 유찰 가능성이 높습니다.

* 마이너스 갭 발생 가능성: 인수하는 임차 보증금(220,000,000원)이 본건의 추정 시세(약 9천만~1억 1천만원대)보다 높아, 낙찰받더라도 투자금 회수가 어려울 수 있는 마이너스 갭 상태입니다.

* 토지거래 허가 구역: 해당 지역은 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 확인이 필요합니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.2.18.~2030.2.17.).

1.6. 종합 의견

* 본건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로 건물 상태는 양호합니다.

* 그러나 현재 시장 시세 대비 감정가가 상당히 높게 책정되어 있으며, 220,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 매우 높을 것으로 예상됩니다.

* 주변 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 및 인수하는 임차 보증금보다 낮을 가능성이 높아, 투자자 입장에서 상당한 위험 부담이 따르는 물건입니다.

* 본건은 높은 투자 리스크를 동반하며, 낙찰 후 상당한 추가 자금 투입이나 장기적인 시세 회복을 기다려야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하고 최신식 설비가 갖추어져 있습니다.

* 입지: 개봉동 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 건물 전용 면적은 29.87㎡이며, 감정가는 232,000,000원입니다.

* 주변 다세대주택의 최근 실거래가(2026년 3월)를 분석한 결과, ㎡당 약 187만원에서 392만원 수준입니다.

* 이 시세를 본건(29.87㎡)에 적용할 경우, 추정 시세는 약 90,680,000원 ~ 117,065,000원 범위로 산정됩니다.

* 그러나 본건은 220,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 이는 추정 시세보다 훨씬 높은 금액으로, 본건은 인수하는 보증금만으로도 부동산의 시장 가치를 초과하는 '마이너스 갭' 상태에 놓여 있습니다.

* 이러한 상황에서는 합리적인 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 하지만 감정가(232,000,000원)를 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)의 상한선으로 설정할 경우,

* 예상 입찰가 = 총 취득 비용 상한선 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 232,000,000원 - 220,000,000원 = 12,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 감정가 수준에서 총 비용을 맞추기 위한 계산이며, 본건의 시장 가치 및 인수하는 높은 보증금을 고려했을 때 매우 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 추가적인 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다. 낙찰되더라도 임차인의 보증금 전액 회수가 불가능할 수 있으며, 매수인 또한 손실을 감수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.