나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12055 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제101동 OOO OOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "신영초등학교" 북동측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,오피스텔,아파트,업무시설 , 근린생활시설 및 학교 등으로 혼재되어 있으며 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 다수의 시내버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물(사용승인일;2021.05.06.)내 제4층 제402호 로서 외벽; 대리석 붙임 창호; 새쉬창호 입니다

이용상태

오피스텔(후첨"내부구조도" 참조) 로 이용 중 입니다.

설비내역

급배수설비 및 위생설비,화재탐지 및 경보설비,승강기설비,도시가스설비 ,난방설비 및 주차타워 등주차설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄시되는 사다리형의 토지로,집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대),오피스텔,근린생활시설 등 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 25m 내외 및 북동측으로 폭 약 8m 정도의 폭장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1;도시지역,제3종일반주거지역,가축사육제한구역((예외;애완 및 방범용 가축)지역경제관문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,교육환경보호구역(세부사항;남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑)),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역(세부사항;서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.08.26~2026.08.25)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계'미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12055 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제101동 제4층 제402호

건물용도: 오피스텔

감정가: 322,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2021년 5월 6일

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.69㎡ (약 4.45평)

토지 지분: 14.69㎡ (약 4.45평)

건물면적: 35.56㎡ (약 10.76평)

건물 지분: 35.56㎡ (약 10.76평)

1.3. 기타 기본 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '신영초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량으로 접근 가능하며, 인근에 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 물건은 남동측으로 폭 약 25m, 북동측으로 폭 약 8m의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리가 설정되어 있습니다. 이 중 주택임차권(김영광)은 말소 예정이거나 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매는 주택도시보증공사(HUG)에 의한 강제경매입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 정보: 주택도시보증공사(김영광)

보증금: 338,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 11일

확정일자: 2022년 2월 28일

대항력: 없음

본 건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'됩니다. 따라서 임차인의 보증금 338,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2024년 3월 26일자 영등포구(서울특별시)의 압류입니다. 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (감정평가서 요약 기준).

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 지역 분석

해당 건물은 오피스텔로 등재되어 있으며, 건축물대장상 주용도는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 및 업무(오피스텔)시설, 근린생활시설로 되어 있습니다. 현재 현황은 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 주위로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 또한, 신영초등학교 인근에 위치하여 주변에 교육 및 주거 시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 신영초등학교가 있으며, 영남중학교, 대영고등학교 등이 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 생활 편의 설비

건물에는 급배수 및 위생 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 도시가스, 난방 설비, 주차 타워 등의 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 물건지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 임차인 관련 조건

임차인(주택도시보증공사, 김영광)의 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미하나, 관련 조건의 정확한 이행 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 현황 및 공부상 차이

집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 이러한 현황과 공부상의 차이가 향후 재산권 행사 시 문제가 될 소지는 없는지 면밀히 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 위치 및 건물 상태가 양호한 편입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편이나, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건을 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 주변 시세와 비교하여 합리적인 가격으로 입찰한다면 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2021년 준공)

* 영등포구 대림동의 우수한 입지

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 권리 관계 명확

* 안정적인 시세 형성 가능성이 있는 지역

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2023년 11월 30일 41.33㎡(전용면적 추정) 오피스텔이 340,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 단가로 환산하면 약 8,226,000원/㎡입니다. 다른 정보에 따르면 2026년 1월 21일 36.04㎡ 오피스텔이 200,000,000원에 거래되었으나, 이는 일반적인 시세보다 현저히 낮은 금액으로, 특수 거래이거나 오류일 가능성이 높습니다.

본 건의 감정가는 322,000,000원으로, 이는 면적당 약 9,055,000원/㎡에 해당합니다. 건물 연식과 주변 거래 사례를 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 점은 낙찰가의 부담을 크게 줄여줍니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 322,000,000원

주변 유사 면적 거래가: 약 290,000,000원 ~ 320,000,000원 (41.33㎡ 거래가 기준 환산 및 감정가 참고)

임차인 보증금 인수 부담: 없음

안정적인 입찰을 위해서는 감정가 이하에서, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리합니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 유동적일 수 있으나, 295,000,000원을 합리적인 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.