나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경662 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 824-9 대선하이빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡4동 주민센터' 서측 인근에 소재하며,
주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인 : 2019.05.23.)

외벽 : 치장벽돌 및 석재마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활(다세대)주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항
시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구
아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경662 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 824-9 대선하이빌 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 224,000,000원

토지면적: 18.17㎡ (약 5.50평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '화곡4동 주민센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

북동측 및 남동측으로는 약 6미터, 북서측으로는 약 4미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 이주성 씨가 존재한다는 점입니다.

이주성 씨는 2019년 11월 28일 전입, 2019년 10월 31일 확정일자를 받았으며, 보증금은 236,250,000원입니다.

임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로, 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 916,250,000원이지만, 이는 인수되는 보증금을 제외하고 낙찰자가 부담해야 할 금액은 아닙니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 순위의 주택임차권(보증금 236,250,000원)이 있으며, 이 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

기본적인 생활 편의 시설은 이용 가능하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

지역 자체는 다세대 주택 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

건물은 2019년 5월 23일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 치장벽돌 및 석재 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

내부 설비로는 위생, 급배수, 난방, 소화 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 구비되어 있습니다.

이용 상태는 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 236,250,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 투자 비용에 직접적인 영향을 미치며, 철저한 분석이 필요합니다.

건물은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

공항 관련 지구에 속해 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 건물 자체의 연식은 짧으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 2.36억 원을 인수해야 한다는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

이는 일반적인 경매 투자 관점에서 매우 신중한 접근을 요구합니다. 임차인과의 협상 또는 명도 전략 수립이 필수적입니다.

주변 시세는 약 2.4억 ~ 3억 원으로 추정되나, 인수되는 보증금을 고려하면 실질적인 투자 수익을 확보하기 매우 어려운 물건입니다.

다양한 토지이용 제한사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최신 건물(2019년 사용승인)이라는 점입니다.

소형 주거 공간으로 실수요자에게는 관심을 받을 수 있으나, 높은 인수 보증금으로 인해 투자 가치는 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 시세는 유사 건물(2018년 건축, 37.05㎡)이 2026년 5월 30,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 약 2.4억 ~ 3억 원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 이주성 씨의 보증금 236,250,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다.

따라서, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 부담액이 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예를 들어, 시장 시세 상한선인 3억 원을 기준으로 할 때, 최대 낙찰가는 300,000,000원 - 236,250,000원 = 63,750,000원 이내가 되어야 합니다.

이 금액으로는 실제 낙찰이 어렵거나, 낙찰받더라도 추가적인 위험과 명도 문제로 인해 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

본 물건은 임차인의 보증금 인수 문제로 인해 투자 매력이 매우 낮으므로, 보수적인 접근이 필수적입니다.

신중하게 판단하시어, 법률 전문가와 상담 후 입찰 여부를 결정하시기를 권장합니다.

만약, 임차인의 보증금 중 일부라도 배당받을 수 있다는 가정 하에, 실질 총 부담액이 시세인 2.5억 원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이 경우, 낙찰가는 1,000만 원 ~ 1,400만 원 수준에서 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 높은 위험을 수반합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 조사, 권리 관계 재확인, 법률 및 세무 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

주변 지역에서 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 지구로 지정되어 있어 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.