나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12042 [1] 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공항 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 공항시장역)이 소재 하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건내 제8층 제802호로서, (사용승인일: 2021.06.15) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

방화동 613-2, 613-17 공히 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원 청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 613-2에 위치한 마곡그랑시엘 제8층 제802호 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12042 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 274,000,000원입니다.

토지 면적은 7.79㎡ (약 2.36평)이며, 건물 면적은 28.48㎡ (약 8.62평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공항 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 공항시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자 2023-01-11)이며, 이보다 늦게 설정된 권리인 강제경매 (주택도시보증공사, 접수일자 2025-09-11) 및 주택임차권 (문지현, 접수일자 2023-09-15) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 보면, 주택도시보증공사(문지현)가 보증금 265,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 전입일자는 2021-08-30, 확정일자는 2021-07-20입니다.

집합건물 등기부 요약상 주택임차권 (을1)은 말소 예정으로 확인됩니다.

물건명세서상의 특이사항 및 주의사항에 따라, 임차인 문 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

따라서, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,053,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

마곡지구 인근의 복합 상권에 속해 있으며, 주거 및 업무시설이 혼재되어 있습니다.

오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

주변 학교 및 공항과의 인접성으로 인해 유동인구가 꾸준히 유지될 수 있는 환경입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2021년 6월 15일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 12층 건물 내 제8층에 위치합니다.

건물 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시입니다.

내부에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다.

이용 상태는 오피스텔이며, 현재 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택임차인의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이므로, 해당 조건의 이행 여부를 명확히 확인해야 합니다.

집합건축물대장상 '업무시설'로 분류되어 있으나 현황 주거용으로 사용 중인 점은 향후 행정 조치나 민원 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 및 확인이 필요합니다.

임대 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있어 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔로, 마곡지구의 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 대부분 소멸되어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 포기 조건은 본 건의 가장 큰 특징이자 주의해야 할 사항입니다.

주거용으로 사용되고 있어 향후 용도 변경 시 관련 규제 여부를 사전에 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 건물의 상태가 양호합니다.

마곡지구 개발의 수혜 지역에 속하며, 지하철역 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

낙찰 시 인수해야 할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 274,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적 오피스텔의 거래 시세는 약 280,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본 건은 임차 보증금 인수 부담이 없으므로, 시장 시세를 반영하여 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

경쟁 강도와 물건의 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 280,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.