나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12046 [1] 서울특별시 양천구 목동 785-4 형지그레이스 제비동 제2층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "영도학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(가)는 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지, 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 785-4번지 형지그레이스 제비동 제2층 제302호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12046 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 350,000,000원입니다.

토지 면적은 25.98㎡ (약 7.86평)이며, 이에 대한 지분도 25.98㎡ (약 7.86평)입니다.

건물 면적은 44.29㎡ (약 13.40평)이며, 이에 대한 지분도 44.29㎡ (약 13.40평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물로, 2021년 6월 2일 사용 승인되었습니다.

전유부 정보에 따르면 본 물건은 해당 건물(형지그레이스 B동)의 2층 302호에 위치합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동에 위치하며, "영도학교"의 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

주변 도로 상황은 남측과 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 15일 접수된 주식회사탑축산농업회사법인의 근저당권(금240,000,000원)입니다.

경매로 인해 위 근저당권을 포함하여 을2(주택임차권), 갑3, 갑4, 갑5(각종 압류), 갑6(강제경매) 등의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

부동산 강제경매의 채권자는 주택도시보증공사이며, 채권액은 328,000,000원입니다.

임차인 현황 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인: MIYAMOTOREINA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-14

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(최아영)

보증금: 328,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-20

확정일자: 2021-07-16

배당신고일자: 2023-10-06

대항력: 없음

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 최아영과 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

두 임차인 모두 대항력이 없어, 상기 조건이 이행된다면 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 목동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 일상생활에 필요한 각종 근린생활시설(상점, 식당, 병원 등)이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

주변에 주택 외에도 다양한 편의시설이 분포하여 거주자들의 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 지하철 5호선 오목교역 및 목동역 이용도 가능하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

* 교육: 본건 남서측 인근에 영도학교가 위치하며, 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다. 다만, '상대보호구역' 지정 여부에 대해서는 강서양천교육청 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 생활 필수 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 중요한 리스크는 HUG 인수조건 관련 사항입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리 중 임차인 최아영 및 주택도시보증공사와 관련된 임차보증금반환청구권 포기 및 등기 말소 조건이 명확히 이행되어야 합니다. 임차인이 대항력이 없으므로 일반적인 경우 큰 문제는 없겠으나, 잔액에 대한 채권 포기 절차를 매수인이 직접 확인하고 완료해야 할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상의 '상대보호구역'은 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 건축행위 등에 제한이 있을 수 있으므로, 사전에 교육청을 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동의 안정적인 주거 지역에 위치한 도시형생활주택입니다.

경매 절차상 임차인들의 대항력이 없고, HUG 인수조건 관련 사항이 명확하게 처리된다면 매수인의 부담은 최소화될 것으로 보입니다.

다만, HUG 관련 절차의 이행 여부를 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

전반적으로 양호한 입지와 생활 환경을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 목동 지역의 안정적인 주거 환경: 서울 서남권의 대표적인 주거지 중 하나로, 주거 선호도가 높습니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 도시형생활주택으로서 1~2인 가구의 실거주 수요나 임대 수익을 위한 투자가 가능합니다.

* 비교적 현대적인 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 노후도가 높지 않습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가(350,000,000원) 수준 이상으로 평가될 수 있습니다.

주변 유사 면적의 다세대 주택이 약 26,500만원에서 30,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 전용면적 44.29㎡ (약 13.40평) 가치는 더 높게 평가될 수 있습니다.

HUG 채권액 328,000,000원을 고려하고, 임차인의 대항력이 없으며 권리 포기 조건이 성립한다는 가정 하에, 본 건의 예상 입찰가는 340,000,000원 ~ 380,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

입찰 시에는 상기 HUG 관련 조건의 명확한 확인 및 이행 여부를 최우선으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.