나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12017 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철2호선 및 5호선인 "까치산역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 대체로 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 곰달래로31라길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

1.1. 1.기본 사항

*소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제2층 제203호

*신주소: 서울특별시 강서구 곰달래로31라길 6 (화곡동)

1.1. 2.면적 정보

*토지면적: 18.93㎡ (약 5.73평)

*토지 지분: 18.93㎡ (약 5.73평)

*건물면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

*건물 지분: 28.95㎡ (약 8.76평)

*토지 제시외면적: 0.00㎡

*건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3.건물 구조 및 용도

*건축구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제2층 제203호

*준공일: 2022년 05월 27일

*용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

*설비: 개별난방(도시가스), 승강기, 주차장, 소화전, 급배수, 위생설비 등

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

*본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근에 위치함.

*주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

*제반 주위 환경은 보통 수준임.

1.2. 2.교통 상황

*차량 진출입 가능함.

*주변에 노선버스정류장이 소재함.

*지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

*대중교통 상황은 보통 수준임.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

*소유권보존: 조재한 (2022.05.31)

*주택임차권: 한정헌 (330,000,000원, 2023.01.20 전입, 2023.01.16 확정) - 말소 예정 (말소기준권리보다 후순위)

*강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (330,000,000원, 2025.09.10 등기) - 말소기준권리

*등기부채권 총액: 330,000,000원

*매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 2.임차인 분석

*임차인: 노승연

*보증금: 0원

*차임: 0원

*전입일자: 2025-02-05

*확정일자: (정보 없음)

*대항력: 있음

*비고: 금액이 미상이라도 주의 필요함.

*임차인: 주택도시보증공사 (한정헌)

*보증금: 330,000,000원

*차임: 0원

*전입일자: 2023-01-20

*확정일자: 2023-01-16

*배당신고일자: 2024-06-19

*대항력: 없음

*비고: HUG 인수조건 변경으로 보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.3. 3.인수 권리 및 주의사항

*말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 원칙적으로 매각으로 소멸됨.

*임차인 노승연은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 실질적인 보증금 인수 부담은 없음.

*임차인 한정헌(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경에 따라 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됨. 따라서 보증금을 인수하지 않음.

*종합적으로 낙찰자는 인수하는 보증금 부담이 없음.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시세 (매매/임대)

*최근 주변 다세대/빌라 매매 사례:

*2026년 5월, 화곡동 830-5번지 M펠리체(2018년식) 6층, 37.05㎡, 300,000,000원

*2026년 5월, 화곡동 343-28번지 한양(2000년식) 4층, 53.84㎡, 255,000,000원

*2026년 5월, 화곡동 956-27번지 기린아트빌라(1995년식) 1층, 41.32㎡, 169,000,000원

*본건(28.95㎡, 2022년식)은 비교 사례 대비 면적이 작으나, 준공연도가 가장 최신임.

*M펠리체(37.05㎡, 2018년식)가 3억원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시장 가치는 대략 2억 3천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 추정됨.

1.4. 2.건물 및 단지 정보

*건물명: 라피아노 (단지형 다세대/도시형생활주택)

*준공연도: 2022년 (신축 건물)

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

*주변 근린생활시설 이용 가능.

1.5. 2.교육시설

*"서울신정초등학교" 인근 위치.

*강서교육지원청 관할 상대보호구역으로 지정되어 있어 확인 필요.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차인 관련 리스크

*임차인 노승연 (대항력 있음, 보증금 0원) 존재. 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 절차 시 협의 필요.

1.6. 2.법적/행정적 제약

*토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.).

*특히 공항 관련 제한, 대공방어협조구역, 토지거래 허가구역 등은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있음.

1.6. 3.기타 리스크

*혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 없음. (추가 확인 필요)

1.7. 종합 의견

*본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 신축(2022년 준공) 도시형생활주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 인수하는 보증금 부담이 없어 투자 가치가 있음.

*교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편이나, 토지이용계획상의 여러 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

*향후 시세 변동 및 임대 수익률을 고려한 신중한 접근이 필요함.

1.8. 투자 포인트

*신축 건물로 즉시 활용 가능.

*명도 및 권리관계의 명확성.

*까치산역 역세권 입지.

1.9. 예상 입찰가

*감정가: 336,000,000원

*추정 시세 범위: 230,000,000원 ~ 280,000,000원

*보증금 인수액: 0원

*예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.