나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12038 [1] 서울특별시 양천구 신월동 68-18 덕수펠리체 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근 강서구 화곡 동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하 는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 502호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 삼각형 토지로서, 다세대주택 및 근린 생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측, 북서측 및 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 68-18, 신월동 68-1 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타 : -

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12038 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 68-18 덕수펠리체 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

건물면적: 26.95㎡ (약 8.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 추가 정보

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 본건은 남서측, 북서측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

건물 등기부상 소유권이전(2017-09-01, 엄정윤), 소유권이전(2021-05-25, 김재봉) 내역이 있으며, 말소기준권리는 2021년 7월 21일자 시흥세무서장의 압류입니다.

이후 여러 건의 압류, 가압류(현대캐피탈, 신영자산관리대부, 양천구, 중랑구)가 존재하나, 강제경매 개시 결정(2025-09-11, 주택도시보증공사)으로 인해 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 258,487,381원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(최 ), 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-03, 확정일자 2021-03-15, 배당신고일자 2023-07-21.

대항력: 없음.

비고: 본건은 임차인 최정선 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 502호이며, 건축물대장상 용도는 다세대주택입니다. 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 실거래가 분석

최근 거래된 주변 다세대주택 및 빌라 시세는 다음과 같습니다.

- 신월동 460-5 (대경4차, 연립, 1981년식, 55.27㎡): 2026년 5월 21,000만원 거래. (약 380만원/㎡)

- 신월동 523-26 (효성쉐르빌, 다세대, 2017년식, 52.41㎡): 2026년 5월 30,200만원 거래. (약 576만원/㎡)

- 신월동 9-3 (수명산시그니처, 다세대, 2019년식, 55.56㎡): 2026년 5월 32,900만원 거래. (약 592만원/㎡)

본건 건물의 면적(8.15평)은 비교 대상 물건들(15.8평~16.8평)보다 작습니다. 또한, 본건 건물의 건축 연도는 명시되지 않았으나, 감정평가서 요약에 따르면 건물 구조는 철근콘크리트이며, 인접지 토지 이용 상태는 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

"신월초등학교" 인근 지역으로 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 주거지역과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 기반시설

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

가장 큰 리스크 요인은 임차인 보증금 관련 인수 조건입니다. 임차인 최정선(주택도시보증공사)의 보증금 220,000,000원에 대해, 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 해당 보증금 전부 또는 일부를 인수하지 않는다는 의미이나, 관련 조건의 세부 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

비교 대상 물건 중 1981년식 건물이 있는 점을 고려할 때, 본건 건물의 정확한 건축 연도 확인 및 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

"HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보" 표기는 추가적인 계약 관계나 담보 설정이 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설과 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건부 매각으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확해지는 장점이 있습니다. 다만, 건물 노후도 및 복잡한 채권 관계(공동담보, HUG 조건 변경)는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확성

임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 상대적으로 명확하며, 이는 입찰 참여 시 심리적 안정감을 줄 수 있습니다.

8.2. 가격 경쟁력

본건의 감정가는 224,000,000원이나, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 비교 대상 물건들의 시세(면적 대비)를 고려할 때, 적정 수준 이하의 입찰가로 취득할 수 있는 기회가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 신축급 다세대의 경우 580만원/㎡ 이상의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 건물 면적(26.95㎡)에 이를 대입하면 약 157,408,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 다만, 본건 건물의 정확한 건축 연도 미확인 및 감정평가액(831만원/㎡)과 비교 시, 가격 편차가 존재합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 최우선으로 고려하여, 감정가 대비 70~80% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다. 또한, 유사 면적 및 연식의 비교 물건 시세 또한 참고하여, 최소 150,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.