나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12000 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2021-05-04) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가 로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공 항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 20 25.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금243,000,000원 임대차계약일자 : (1)2021년5월8일 (2)2023년5월9일 임차권자 : 이다미

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line 1)

(blank line 2)

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12000 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제6층 제602호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 262,000,000원

* 토지면적: 7.31㎡ (약 2.21평)

* 토지지분: 7.31㎡ (약 2.21평)

* 건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

* 건물지분: 29.63㎡ (약 8.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 특이사항: 대항력있는 임차인 (HUG 인수조건 변경), 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제6층 제602호 (사용승인일: 2021-05-04)

* 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중일 가능성 있음.

(blank line 1)

(blank line 2)

2. 입지조건

(blank line 1)

(blank line 2)

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 24-144, "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통 여건이 양호합니다.

* 도로: 본건 북서측 및 남서측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

3. 권리분석

(blank line 1)

(blank line 2)

* 말소기준권리: 수협은행 가압류 (2024-01-05)

* 총 채권액: 2,338,444,707원

* 주요 권리 현황:

* 소유권보존: 최상범 (2021-05-13)

* 가압류: 수협은행 (1,567,749,529원, 2024-01-05), 인천수산업협동조합 (500,000,000원, 2024-03-19)

* 압류: 강서구 (2024-11-15)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (243,000,000원, 2025-09-09)

* 가압류: 서울신용보증재단 (27,695,178원, 2025-10-29)

* 임차인 현황:

* 임차인: GANBATNANDINERDENE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-23

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 일반적인 임대차 계약 형태와는 다소 차이가 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이다미 관련)

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-05-10

* 배당신고일자: 2025-01-31

* 대항력: 없음 (단, 특별 인수 조건이 명시됨)

* 비고: 물건명세서에 "대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경"으로 기재되어 있으며, "임차인 이다미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"하는 조건이 존재합니다. 이 조건이 충족될 경우, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 상기 임차인 관련 매각 조건이 충족될 경우, 매수인이 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

4. 상권분석

(blank line 1)

(blank line 2)

* 주변 환경: 본건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 근린 상권의 기능을 수행합니다.

* 상권 특징: 지하철 5호선 화곡역 역세권을 중심으로 형성되어 있으며, 주변에 다수의 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 용이한 지역입니다.

* 잠재력: 화곡역 주변은 꾸준한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있어 안정적인 상권 유지가 가능합니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

5. 생활정보

(blank line 1)

(blank line 2)

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 다수의 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 교육: 북측 인근에 서울화곡초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 해당 지역은 일반적인 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

6. 잠재적 리스크

(blank line 1)

(blank line 2)

* 임차인 관련 조건: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사/이다미) 관련 조건입니다. 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 완료 시점까지 충족되지 못할 경우, 매수인이 해당 임차보증금을 추가로 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류, 압류 및 강제경매 신청으로 인해 등기부상 총 채권액이 23억 원을 상회합니다. 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

* 현황 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나, 실제 주거용으로 사용되고 있을 가능성이 있습니다. 이는 향후 대출, 세금 부과, 건축법 관련 제재 등에서 불이익으로 작용할 수 있습니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

7. 종합 의견

(blank line 1)

(blank line 2)

본 물건은 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 편리한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 주거 및 투자 가치가 있습니다. 특히 2021년 준공된 신축 건물이라는 점은 긍정적 요인입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인(HUG 관련)의 보증금 인수 조건부 매각이라는 매우 중요한 특수성이 존재합니다. 해당 조건의 명확한 이행 여부가 매수인의 최종적인 금전적 부담을 결정짓는 핵심 요소이므로, 철저한 확인이 필수적입니다. 또한, 복잡한 채권 관계와 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 가능성도 신중하게 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 분석하여, 잠재적 위험 요소를 충분히 인지한 상태에서 보수적인 접근을 통해 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

8. 투자 포인트

(blank line 1)

(blank line 2)

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인을 받은 건물로, 최신 시설과 양호한 상태를 기대할 수 있어 초기 관리비용 절감 효과가 있습니다.

* 생활 편의성: 주변에 다양한 상업시설, 교육시설(서울화곡초등학교 인근)이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 향후 발전 가능성: 화곡동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

9. 예상 입찰가

(blank line 1)

(blank line 2)

* 감정가: 262,000,000원

* 건물/토지 면적: 전용면적 약 29.63㎡ (약 8.96평)

* 인수 보증금: 0원 (매각 조건 충족 시)

* 시세 분석:

본건과 유사한 면적(약 9평)의 화곡역 인근 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 대략 2억 5천만원에서 2억 8천만원 사이로 형성되어 있습니다. 특히 2021년에 준공된 서경홈타운의 경우, 신축 효과로 인해 시세가 상대적으로 높게 유지되는 경향을 보입니다.

* 예상 입찰가 산정:

감정가(262,000,000원)는 현재 시세 범위 내에 책정되어 있습니다. 그러나 권리관계의 복잡성, 대항력 있는 임차인 관련 조건의 불확실성, 그리고 실제 이용 현황과 공부상 용도 불일치 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다.

따라서, 감정가의 약 90% 수준인 2억 3천 5백만원에서 2억 4천만원 사이를 적정 입찰가로 예상합니다.

본 물건의 성공적인 낙찰을 위해서는, 제시된 임차인 관련 조건(보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소)이 매각 완료 시점까지 명확히 이행되는지 여부를 반드시 사전 확인해야 하며, 이행되지 않을 시 예상 입찰가가 실제 부담액과 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

* 최종 제안 입찰가: 235,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.