나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12013 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-10 예가채2 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 건 내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2014-04-25) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 다세대주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한 지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용 도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표 면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금280,000,000원 임대차계약일자 : 2022년04월16일 임차권자 : 이유미

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12013 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-10 예가채2 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 243,000,000원

* 토지면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

* 토지지분: 8.457㎡ (약 2.56평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 32.84㎡ (약 9.93평)

* 건물지분: 32.84㎡ (약 9.93평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구청 북측 인근에 위치.

* 주변 환경: 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며, 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 서측으로 약 6m 도로에 접하고 있어 차량 접근이 원활함.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 2014-04-30 (정경 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2014-09-24 (양혜숙)

* 소유권이전: 2017-07-14 (이옥자)

* 주택임차권: 2024-05-21 (이유미, 금280,000,000원, 말소 예정) - 전입일자: 2022-05-09, 확정일자: 2022-04-29

* 소유권이전: 2022-05-24 (박명)

* 압류: 2024-09-19 (강서구, 말소기준권리)

* 강제경매: 2025-09-10 (주택도시보증공사, 금280,000,000원, 말소 예정) - 사건번호 2025타경12013

* 가압류: 2025-11-20 (행복새마을금고, 금180,400,316원, 말소 예정)

* 말소기준권리: 2024년 9월 19일자 강서구 압류.

* 매각으로 소멸되는 권리: 대부분의 권리(주택임차권, 압류, 강제경매, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권은 없음).

* 총 채권액: 460,400,316원 (등기부채권 총액 기준).

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-06

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특별한 권리가 없는 것으로 판단됨.

* 임차인: 주택도시보증공사(이유미)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-09

* 확정일자: 2022-04-29

* 배당신고일자: 2024-05-21

* 대항력: 없음 (확정일자 기준, 배당 신고되었으나 소멸 예정 권리임)

* 비고: 본 건은 '임차인 이유미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'으로 진행됨. 즉, 매수인은 HUG로부터 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 인수하지 않으며, 임차권등기 또한 말소될 예정임. 따라서 인수할 보증금은 0원임.

4. 상권분석

* 주변 건물: 본건이 속한 '예가채 Ⅱ' 건물은 도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔)로 구성된 집합건물임.

* 토지 이용: 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중.

* 최근 시세 동향:

* 2026년 7월, 서울 강서구 화곡동 366-36번지 '더원' (2019년 건축, 19.98㎡, 4층)이 21,600만원에 거래됨. (약 3,576만원/평)

* 2026년 7월, 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지 (1986년 건축, 37.44㎡, 2층)가 15,000만원에 거래됨. (약 1,324만원/평)

* 2026년 7월, 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 '시원그린빌' (2002년 건축, 37.56㎡, 3층)이 16,000만원에 거래됨. (약 1,407만원/평)

* 분석: 제공된 최근 거래 사례들은 본건과 건축 연도, 면적, 건물 형태(세대별 구성) 등에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어려움. 특히, 2019년식 '더원'의 경우 상대적으로 높은 가격(약 3,576만원/평)으로 거래되었으나, 이는 신축 건물 및 특정 조건에 기인할 수 있음. 본건(2014년 건축, 32.84㎡)의 감정가는 243,000,000원으로, 평당 약 2,447만원에 해당함. 이는 일부 비교 사례보다 높은 수준이나, 최신 거래 사례(더원)보다는 낮은 수준임.

5. 생활정보

* 주요 시설: 본건은 서울특별시 강서구청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교통망: 지하철역과의 근접성 정보는 부족하나, 버스 노선 등을 통한 서울 시내 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

* 주거 환경: 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 보통 수준임.

* 교육 시설: 인근 학군 및 교육 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 주택가 수준의 학군이 형성되어 있을 것으로 추정됨.

* 혐오시설: 현재 확인된 지도 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 본 건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'으로 진행되므로, 임차인(주택도시보증공사) 관련 불확실성이 잔존할 수 있음. 다만, 권리분석상 해당 임차권은 말소 예정이며, 매수인이 보증금 잔액을 인수하지 않는 조건이 명시되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 추후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 검토가 필요함.

* 토지 이용 제한: 본 건 소재지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한 지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 법적 규제 및 제한이 존재함. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있음.

* 권리관계 복잡성: 채권 최고액이 4.6억원 이상으로 높고, 다수의 압류, 가압류, 임차권 등이 설정되었다가 말소되는 과정을 거쳤으므로, 권리관계의 복잡성을 인지해야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구청 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 2억 4,300만원에 경매 진행 중임. 건물 연식(2014년) 대비 입지 조건은 양호한 편이나, HUG 인수조건 변경, 복잡한 권리관계, 다수의 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 수반함. 권리분석상 인수할 임차보증금은 없으나, 조건부 매각 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 강서구청 인근 역세권 잠재력: 강서구청이 인근에 있어 관련 행정 및 상업 시설 이용이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 합리적인 면적: 32.84㎡ (약 9.93평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합함.

* 신축 대비 합리적 감정가: 2014년 준공 건물로, 비교적 신축에 가까우나 최신 오피스텔/도시형생활주택 대비 감정가가 상대적으로 높지 않음.

9. 예상 입찰가

* 참고 시세:

* 감정가: 243,000,000원 (약 2,447만원/평)

* 최근 거래(2019년식, 19.98㎡): 216,000,000원 (약 3,576만원/평)

* 최근 거래(1986년식, 37.44㎡): 150,000,000원 (약 1,324만원/평)

* 최근 거래(2002년식, 37.56㎡): 160,000,000원 (약 1,407만원/평)

* 분석: 본건은 2014년 준공된 32.84㎡ 면적의 도시형생활주택으로, 감정가는 2.43억원임. 제공된 최근 거래 사례들은 건축 연도, 면적, 건물 자체의 특성이 상이하여 직접적인 비교가 어려움. 2019년식 신축 건물의 높은 가격과 1980년대/2000년대 건물의 상대적으로 낮은 가격 사이에 위치함. HUG 인수조건 변경 및 토지 이용 제한 등 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰보다는 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원.

* 권장 입찰가: 200,000,000원 ~ 210,000,000원 선에서 경쟁 상황 및 최종 권리관계 재확인을 통해 신중하게 결정하는 것을 권장함.

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